Mittwoch, 22. November 2023

§ 13b und § 215a BauGB: Vom (Um-) Bauen auf und jenseits der grünen Wiese

Sonntagsreden und Werbeprospekte beschreiben, wie die Akteure aus Politik und Verwaltung, Wirtschaft und Wissenschaft an bezahlbaren Wohnverhältnissen arbeiten, die dem Menschen und der Natur gleichsam guttun. Das zu erreichen, ist schließlich ein Kernelement von Nachhaltigkeitsstrategien. 2015 hat die Weltgemeinschaft mit ihrem 11. Nachhaltigkeitsziel vereinbart, bis 2030 für alle Menschen den Zugang zu angemessenem und bezahlbarem Wohnraum und entsprechenden Verkehrssystemen sicherzustellen.

Lobbericher Straße/Hühr in Breyell, Pastorskamp in Dilkrath, Feldstraße/Königspfad in Kaldenkirchen oder Oberer Kittel/Wüstes Stück in Gaiberg. In jüngster Zeit wollten unzählige Entscheidungsträger*innen am Niederrhein und anderswo neuen Wohnraum mit naturunfreundlichen Ideen aus dem vorigen Jahrhundert erzeugen. Das betraf nach Schätzung des BUND deutschlandweit rund 5.000 Bebauungspläne. (1) 

Rechtsgrundlage war der auf zwielichtigem Weg entstandene und mittlerweile vom Bundesverwaltungsgericht kassierte § 13b BauGB. (2) Ein neuer - am 17.November 2023 im Bundestag verabschiedeter - § 215a BauGB soll die Kommunen unterstützen, deren Bebauungspläne ohne Bürgerbeteiligung und Umweltprüfung am 18. Juli 2023 noch nicht rechtskräftig waren.

13b BauGB und die SUP-Richtlinie

§ 13b Baugesetzbuch: Was bis zum Ablauf des 31. Dezember 2024 angeblich schnell und unbürokratisch Wohnraum im Außenbereich schaffen sollte, hat spätestens seit dem 18. Juli 2023 auch im Grenzland für Verunsicherungen in den Kommunalverwaltungen und bei bauwilligen Bürger*innen gesorgt: „§ 13b BauGB ist unionsrechtswidrig und deswegen nicht anwendbar, weil er die Überplanung von Außenbereichsflächen auf der Grundlage einer unzulässigen Typisierung ohne Umweltprüfung zulässt.“ Das hatte das Bundesverwaltungsgericht in Leipzig am 18. Juli 2023 entschieden. (3)

Die Tatbestandsvoraussetzungen des § 13b Satz 1 BauGB – Flächenbegrenzung auf 10.000 Quadratmeter, Beschränkung auf Wohnnutzungen sowie Anschluss an im Zusammenhang bebauten Ortsteile – seien nicht geeignet, erhebliche Umwelteinwirkungen in jedem Fall von vornherein auszuschließen. Das gelte schon wegen der ganz unterschiedlichen bisherigen Nutzung der potenziell betroffenen Flächen und der Bandbreite ihrer jeweiligen ökologischen Wertigkeit.

Daher war die deutsche 13b -Gesetzgebung und ihr Versuch, europäische Vorgaben auszuhebeln nicht nur politisch fragwürdig (2), sondern auch rechtswidrig. Denn die Regelungen des §13b werden den Anforderungen der europäischen Richtlinie über die Prüfung der Umweltauswirkungen bestimmter Pläne und Programme (2001/42/EG) (4) nicht gerecht. Bekannt ist sie als Richtlinie über die strategische Umweltprüfung (SUP).

Egal , ob es um Landwirtschaft, Forstwirtschaft, Fischerei, Energie, Industrie, Verkehr, Abfallwirtschaft, Wasserwirtschaft, Telekommunikation, Fremdenverkehr, Raumordnung oder Bodennutzung geht: Wer Pläne ausarbeitet, bei denen mit erheblichen Auswirkungen auf menschliche Gesundheit, biologische Vielfalt, Boden, Wasser, Luft und Klima und Landschaft zu rechnen ist, muss sie vor ihrer Genehmigung einer Umweltverträglichkeitsprüfung (UVP) unterziehen.

Das ist seit Jahrzehnten europäisches Recht, wurde mehrfach angepasst, entspricht den Gedanken der nachhaltigen Entwicklung und der Verfahrenstransparenz und verhindert einen innereuropäischen Standortwettbewerb zulasten der Umweltqualität und Ressourcenschonung. Die Richtlinie wird im deutschen Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung umgesetzt (5).

Die Umweltverträglichkeitsprüfung ist kein eigenständiges Verfahren, sondern Bestandteil des jeweiligen Verfahrens. Zur UVP gehört mittlerweile auch ein Monitoring zur Überwachung der erheblich nachteiligen Umweltauswirkungen eines Projekts und der im Genehmigungsverfahren festgelegten Vermeidungs- und Kompensationsmaßnahmen. Im Bereich der Bau- und Siedlungsplanung soll die UVP den allzu sorglosen und verschwenderischen Umgang mit dem begrenzten und nicht vermehrbaren Gut Boden eindämmen.

Die Verfahren nach der SUP-Richtlinie gelten nach einer neuen europäischen Evaluierung als zweckmäßig. Sie trügen zur Verwirklichung der Ziele der Vereinten Nationen für nachhaltige Entwicklung und zum Umweltschutz bei und verursachten auch in Deutschland keine unverhältnismäßigen Verwaltungskosten. (6)

Zu über 80% war der § 13b BauGB die Rechtsgrundlage für Ein- und Zweifamilienhausiedlungen auf vormaligen Freiflächen, die ohne Umweltprüfung bebaut wurden oder werden sollten. Stefan Petzold (NABU) analysiert daher, dass es beim § 13b BauGB weder um den sparsamen und schonenden Umgang mit Boden noch um die dringend benötigten Wohnungen im Innenbereich großer Städte gegangen sei, sondern eher um Wohnraum für Besserverdienende zu Lasten eines erhöhten Flächenverbrauchs (7)

Eine unansehnliche kinderfeindliche, laute und mehr dem Auto als dem Menschen angepasste Innenstadtarchitektur, enge Wohnverhältnisse, billiges Bauland auf der grünen Wiese, günstige Baukosten, niedrige Zinsen und hohe Erwartungen auf Steigerung des Bodenwerts – das waren und sind bis heute die Treiber für den Traum vom Betongold im Einfamilienhaus.

Nicht zuletzt aus diesem Grund verschaffte der §13b BauGB vor allem den ländlichen Kommunen von 2017 bis 2022, die Möglichkeit in ihrem Außenbereich mit einem beschleunigten Verfahren bis zum 31.12.2024 zusätzliche Baugebiete ohne Umweltverträglichkeitsprüfung und ohne Öko-Ausgleich auszuweisen. 

Dass das ursprüngliche Ziel, kostengünstigen Wohnraum zu schaffen, mit diesem Paragrafen verfehlt wurde, hatten Planungsexpert*innen bereits bei der Einführung und Verlängerung des Paragrafen vorhergesagt. §13b BauGB galt als Verhinderer einer nachhaltigen Entwicklung und als Treiber des Flächenverbrauchs und der Zersiedelung, (2)

Denn viele Gemeinden nutzten die reduzierten Umweltauflagen, den Verzicht auf Ausgleichsmaßnahmen und ein Absehen von der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung, um auch in ökologisch sensiblen Bereichen "schnell und unbürokratisch" ökonomisch profitable Einfamilienhaussiedlungen errichten zu lassen. Durch das Urteil des Bundesverwaltungsgerichts gerieten wegen der im Baugesetz fixierten Veröffentlichungs- und Überprüfungsvorschriften alle 13b-Bebauungspläne in Schwierigkeiten, die nicht vor dem 12. Juli 2022 im jeweiligen Amtsblatt veröffentlicht waren.

Sylvia Pilarsky-Grosch, Landesvorsitzende des BUND Baden-Württemberg, kommentierte die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts so: „Das höchste deutsche Verwaltungsgericht stellt klar, dass der Naturschutz und die Belange von Bürgerinnen und Bürgern nicht einfach umgangen werden dürfen. Ein weiterer Vorteil des Regelverfahrens ist, dass die geplanten Baugebiete jetzt in den Flächennutzungsplan aufgenommen werden müssen. Das bedeutet, dass die Kommunen den tatsächlichen Wohnraumbedarf überprüfen müssen. Wir vermuten, dass dabei oft festgestellt werden wird, dass andere Bauprojekte, wie Mehrfamilienhäuser in städtischen Gebieten, sinnvoller sind als die häufig mit dem beschleunigten Verfahren geplanten Einfamilienhäuser auf der grünen Wiese. Wir appellieren deshalb an die Kommunen, nun umzusteuern und auf Innenentwicklung und nachhaltigen, flächeneffizienten und sozialen Wohnungsbau zu setzen.“ (8)

Doch die Hoffnung des Sommers 2023 auf Regelverfahren, Nachhaltigkeitsabwägungen und kommunale Wohnraumbedarfsanalysen erhielt spätestens im Herbst 2023 einen Dämpfer.

Die neue Übergangsvorschrift im § 215a BauGB 

Der Deutsche Bundestag hat am 17. November 2023 im Huckepack zum Wärmeplanungsgesetz mehrheitlich beschlossen, den § 13b BauGB aufzuheben und ihn durch den § 215a BauGB als Überleitungsvorschrift zu ersetzen. Damit will er die vermeintlichen Erleichterungen des §13b erhalten und verhindern, dass die Kommunen die noch offenen §13b – Verfahren in ein Regelverfahren mit Umweltprüfung und Eingriffs- und Ausgleichsmaßnahmen überführen müssen.

Der § 215a BauGB ermöglicht es stattdessen, die nach §13b BauGB vor dem 31. Dezember 2022 begonnenen Planverfahren bis zum 31. Dezember 2024 auch ohne Umweltprüfung zu Ende zu führen. Derzeit unwirksame Bebauungspläne nach § 13b können demnach durch ein ergänzendes Verfahren auch rückwirkend in Kraft gesetzt werden.

Der Trick: § 215 a BauGB lässt es zu, den § 13a BauGB auch im „Außenbereich anzuwenden. Dabei sollte der § 13a BauGB die Innenentwicklung fördern, um die Bauentwicklung im Außenbereich einzuschränken. Jetzt fördert er übergangsweise beides. Denn jetzt kann das vereinfachte ehemalige 13b-Verfahren ohne Umweltbericht und Bürgerbeteiligung wieder aufgesetzt werden, wenn eine Kommune aufgrund einer überschlägigen Vorprüfung zu der Einschätzung gelangt ist, dass durch den Bebauungsplan nach gegenwärtigem Wissensstand voraussichtlich keine erheblichen Umweltauswirkungen zu erwarten sind. Die Kriterien für diese Vorprüfung sind in der Anlage 2 des Baugesetzbuches (9) beschrieben.

Natureingriffe, die vor dieser Prüfung erfolgt sind, müssen nicht ausgeglichen werden (§ 1a Abs. 3 BauGB). Eine frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung und die Entwicklung des Bebauungsplans aus dem Flächennutzungsplan entfallen.
Der neue § 215a BauGB soll am 15. Dezember 2023 vom Bundesrat verabschiedet werden und am 1. Januar 2024 in Kraft treten.

Um weiterhin "schnelles und unbürokratisches Bauen zu ermöglichen, möchte die Bundesregierung noch im Jahr 2023 die parlamentarischen Beratungen über eine temporäre Sondervorschrift für den Wohnungsbau einleiten.....

Das Ende der Gaiberger Streuobstwiesen und des § 13b BauGB 

Auslöser für das Urteil des Bundesverwaltungsgerichts war der Bebauungsplan Oberer Kittel/Wüstes Stück der Gemeinde Gaiberg. Dort sollten die gemeindeeigenen Streuobstwiesen verschwinden, um rund 50 Bauplätze für Einfamilien- und Doppelhäuser zu errichten. Seit 2011 hatte sich ein örtlicher Verein für den Erhalt der alten Gaiberger Streuobstwiesen und gegen die Bebauungsplanung stark gemacht. (10) Der Gaiberger Gemeinderat beschloss am 13. November 2013 dennoch, den Bebauungsplan Oberer Kittel/Wüstes Stück“ - im regulären Verfahren - auf den Weg zu bringen.

Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit und der Träger öffentlicher Belange wurde Ende 2016/Anfang 2017 durchgeführt. Da aber der Gemeindeverwaltungsverband Neckargemünd dort im Flächennutzungsplan eine „Sonderbaufläche für Bildungseinrichtungen“ eingeplant hatte, musste zunächst der Flächennutzungsplan geändert werden.

Am 16.Mai 2018 beschloss der Gaiberger Gemeinderat, den Bebauungsplan nicht im Regelverfahren, sondern im beschleunigten Verfahren gemäß § 13b BauGB ohne Umweltprüfung aufzustellen. Am 27. Februar 2019 beschloss der Gemeinderat den Bebauungsplan.

Der BUND-Landesverband Baden-Württemberg e.V., hatte bereits im Verfahren darauf hingewiesen, dass der pauschale Verzicht auf die Umweltprüfung nicht mit den Vorgaben der „SUP-Richtlinie“ vereinbar sei.

Nachdem die Gemeinde den Bebauungsplan am 22. November 2019 gleichwohl als Satzung veröffentlicht hatte, reichte die Frankfurter Kanzlei Philipp-Gerlach und Teßmer im Namen des BUND einen Normenkontrollantrag beim Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg ein. Der wies den Antrag im Eilverfahren am 14. April 2020 ab, setzte aber den Bebauungsplan außer Vollzug, weil auf dem 13b-Baugebiet rechtswidrig Betriebe des Beherbergungsgewerbes zugelassen waren. Anwohner*innen machten zudem geltend, dass der Bebauungsplan dazu beitrage, ihre Grundstücke bei einem Starkregenereignis zu überschwemmen. Die Gemeinde passte den Bebauungsplan an und veröffentlichte ihn erneut am 25. März 2022.

In seinem Urteil vom 11. Mai 2022 setzte sich der baden-württembergische Verwaltungsgerichtshof intensiv mit den bau- und europarechtlichen Argumenten der Frankfurter Kanzlei auseinander und gelangte zu dem Schluss, dass die pauschale Vorgabe zum Verzicht auf eine Umweltprüfung europarechtlich zulässig sei, ließ jedoch eine Revision zu, weil die die Unionsrechtskonformität und die tatbestandlichen Voraussetzungen des § 13b BauGB "in einer Vielzahl von Fällen […] relevant und noch nicht höchstrichterlich geklärt“ seien. (11)

Als das Bundesverwaltungsgericht im Sommer 2023 das endgültige Urteil zur vom BUND beantragten Normenkontrolle verkündete (3), waren die Streuobstwiesen längst verschwunden und ein großer Teil des Neubaugebiets bewohnt.

Weitere Baugenehmigungen für „Oberer Kittel/Wüstes Stück“ könnten jetzt rechtsfest nur auf der Basis eines erneut überarbeiteten Bebauungsplans mit Umweltprüfung erteilt werden. Doch die Gemeinde Gaiberg weigert sich. Sie will nun ihre ehemalige Streuobstwiese am Ortsrand zum Innenbereich erklären, um eine beschleunigte Nachverdichtung nach dem Innenstadtparagrafen 13a BauGB durchzusetzen. Der BUND Baden-Württemberg hat eine Klage dagegen angekündigt, sofern die Gemeinde Gaiberg nicht einlenkt. (8) Mit Inkrafttreten des § 215a BauGB am 1. Januar 2024 dürfte es der Gemeinde leichter fallen, ihre Pläne umzusetzen, sofern niemand gegen den Übergangsparagrafen klagt.

Das ursprüngliche Straßendorf Gaiberg liegt rund 10 Kilometer südlich von Heidelberg und gehört zum Gemeindeverwaltungsverband Neckargemünd im Rhein-Neckar-Kreis. In den letzten Jahrzehnten hat Gaiberg sukzessive neue Wohngebiete ausgewiesen. Dadurch erhöhte sich die Einwohnerzahl von ca. 1.500 im Jahr 1970 auf ca. 2.400 im Jahr 2016. Seitdem stagniert das Wachstum. Die als überdurchschnittlich wohlhabend geltende Gemeinde Gaiberg befürchtete Kaufkraftverluste und die mangelnde Auslastung seiner Grundschule und will junge Familien an den Ort locken. (12) Der Bebauungsplan Oberer Kittel/Wüstes Stück legte die Grundlage für das größte Neubaugebiet rund um Heidelberg.

Flächenfraß, Nulldiät und das kommunale Desinteresse am Bauen auf der grünen Wiese?

Deutsche Behörden weisen derzeit täglich rund 55 Hektar als Siedlungs- und Verkehrsflächen aus. Damit schrumpfen unsere Lebensgrundlagen: Denn unsere Tier- und Pflanzenwelt braucht unzerschnittene Landschaften. Zudem werden jetzt mehr Flächen gebraucht, um das Leben an den Klimawandel anzupassen, z.B beim Hochwasserschutz oder zur CO2-Speicherung. 

Zersiedelung hat massive ökonomische und soziale Folgen. Je geringer die Siedlungsdichte, umso weniger rentieren sich Abwasserkanäle, Versorgungsleitungen oder öffentliche Verkehrsmittel. Ähnliche Folgen hat das auch für die gesamte Infrastruktur vom Kindergarten bis zur Bibliothek. Daher streben Deutschland und die EU an, Wirtschaft und Gesellschaft so auszurichten, dass 2050 keine neue Fläche mehr als Siedlungsgebiet ausgewiesen wird, ohne dass an anderer Stelle eine gleichgroße Fläche entsiegelt wird. (Netto-Null-Ziel) (13)

Doch noch ist vielerorts sichtbar, wie das ungesteuerte Wachstum im Außenbereich mit einer Verödung der Ortskerne einhergeht.

Daher  irritierte der Bundeskanzler Olaf Scholz mit seiner Forderung nach einem Umdenken in der Baupolitik. Um die derzeitige Wohnungsnot zu lindern, sei wieder „das Bauen auf der grünen Wiese“ nötig, erklärte er am 12. November 2023 beim „Halbzeit-Wahlcheck“ der Heilbronner Stimme. Das habe man in den letzten Jahren nicht mehr gewollt, es sei aber notwendig. „Für ganz Deutschland kann man sagen: Wir brauchen wahrscheinlich 20 neue Stadtteile in den meistgefragten Städten und Regionen – so wie in den Siebzigerjahren.“ (14)

Reiner Braun, Vorstand des auf den Immobilienmarkt spezialisierten Analysehauses Empirica, sieht das genauso: „Wir erklären der Politik seit mehr als zehn Jahren, dass wir dringend zusätzliches Bauland brauchen – bisher weitgehend ohne Erfolg. Auf der grünen Wiese gibt es keinen Nachbarn, der protestiert. Da kann man mit modularer Bauweise auch günstiger bauen, zu Kaltmieten von 16 oder 17 Euro je Quadratmeter, statt der sonst inzwischen üblichen 20 Euro.“ (15)

Viele der auf der „grünen Wiese“ entstanden Großwohnsiedlungen oder Einfamilienhaussiedlungen gelten städtebaulich als nicht besonders geglückt, weil oft die eine Infrastruktur für gutes Wohnen fehlt. Die Folge: noch mehr Pendler*innen, noch größere Abhängigkeit vom Auto, noch mehr Quartiersmanagement…

Die Vorstellung, Bauland ließe sich abseits der Kernstadt leichter aktivieren, ist nicht mehr realitätstüchtig. In kleinen Kommunen fehlt mittlerweile das Interesse, das Geld und das Personal, gegen den Widerstand der angestammten Bevölkerung Wohnungen für Stadtflüchtige zu bauen, mit den damit verbundenen Schulen, Kindertagesstätten, Buslinien, Ver- und Entsorgungsstrukturen.

Das bestätigt die Düsseldorfer Bezirksregierung in ihrem jüngsten Siedlungsmonitoring. Und das zeigte sich auch im 13b-Baugebiet Pastorskamp in Schwalmtal-Dilkrath. Dort vergab die Gemeindeverwaltung ihr neu geschaffenes Bauland auf der grünen Wiese ausschließlich an Dilkrather*innen. Der sog. Wohnungs- und Häusermarkt hat sich vom regelgebundenen transparenten und demokratisch überwachten Wettbewerb weit entfernt…

Bauland und Baugenehmigungen sind vorhanden, doch der Markt versagt… 

Liegt es am fehlenden Bauland, dass in Deutschland nicht jeder Mensch Zugang zu bezahlbarem Wohnraum hat? Warum kann das Angebot im Wohnungsmarkt die wachsende Nachfrage nicht befriedigen? Welche Rolle spielen Bodenspekulation, Erschließung oder die komplizierten Baugenehmigungsverfahren? Ist der Markt in der Lage, das Grundbedürfnis nach Wohnen zu befriedigen?

Fast 100.000 Hektar Bauland für zwei Millionen Wohnungen stehen in Deutschland zur Verfügung. (16). Selbst in der dicht besiedelten Region Düsseldorf gibt es reichlich Bauland. Um den Kommunen mehr Standortalternativen für zusätzlichen Wohnungsbau zu bieten, hat die Düsseldorfer Regionalplanung in einem zwischen 2018 und 2020 dauernden Arbeitsprozess auf 100 zusätzlichen Flächen – vorwiegend „auf der grünen Wiese“ - das Baulandpotenzial um mehr als 800 Hektar von 158.700 auf 165.250 Wohneinheiten erhöht (17).

Zum Stichtag 1.Januar 2023 sei dadurch „aber noch kein spürbarer Effekt der Entspannung des Wohnungsmarktes eingetreten“, meldet die Bezirksregierung. (18) Von den 100 Flächen seien bislang lediglich neun Teilbereiche in einer Größenordnung von 60 Hektar in die kommunale Flächennutzungsplanung aufgenommen, unter anderem in Neuss, Tönisvorst und Viersen. (18 S. 20)

Vom Baulandpotenzial bis zur bezugsfertigen Wohnung liegen Hindernisse: Eigentümer*innen wollen ihr Bauland nicht verkaufen oder entwickeln, die kommunale Bauleitplanung hat zu wenig Personal, um Bebauungspläne zu erarbeiten und der Widerstand für das Bauen auf der grünen Wiese wächst. „Grundsätzlich ist zu erkennen, dass die Akzeptanz für die Inanspruchnahme von Freiraum zurückgeht.“ Das stellt die Düsseldorfer Bezirksregierung fest. Besonders in den kreisangehörigen Städten und Gemeinden fehle in der Politik und in der Bevölkerung die Bereitschaft, kommunale Freiflächen zu bebauen, um den Wohnungsbedarf der Großstädte zu decken. (18 S. 19)

Feuer, Wasser, Luft und Erde. Noch gehören Luft und Wasser als Elemente des Seins allen Menschen. Mit Boden und Energie wird heutzutage gehandelt wie mit einem Sack Mehl. Boden- und Energiespekulationen sind mittlerweile so eng in eine überregionale Wirtschafts- und Investorentätigkeit eingeflochten und teilweise so weit von menschlicher Bedürfnisbefriedigung entfernt, dass die Diskussionen um Vergesellschaftung und Demokratisierung unüberhörbar sind. (19) (20) (21). Offenbar spekulieren etliche Investor*innen mit dem Grundbedürfnis nach Wohnen und schaffen dabei ein Angebot, das den riesigen Bedarf nach guten und bezahlbaren Wohnungen nicht lindert.

War der Verkauf kommunal gesteuerter Wohnungsbaugesellschaften ein Fehler? Hat die Politik das Bauland nicht viel zu lange den Spekulanten überlassen? Brauchen wir eine grundlegende Reform, die den Grund und Boden den Regeln des Gemeinwohls unterstellt? Müssen Kommunen und gemeinnützige Wohnungsgesellschaften wieder selbst mehr bauen? Der ehemalige Oberbürgermeister, Wohnungsbauminister und SPD-Vorsitzende Hans-Jochen Vogel hat noch kurz vor seinem Tode derartige Fragen mit einem „Ja“ beantwortet. (22) „Der Wohnungsmarkt ist eine Katastrophe“, sagt Lara Lutz vom Nettetaler Fachbereich Soziale Betreuung, Asyl und Wohnungslosigkeit. (23)

Die derzeitigen Diskussionen um Entbürokratisierung und Verfahrensbeschleunigung sind selten mit einer systemischen Nachhaltigkeitsbetrachtung verbunden. Die Frage, was dem Menschen und der Natur guttut, wird zugunsten der Frage: „Was fördert das Wirtschaftswachstum und die Wettbewerbsfähigkeit?“ zurückgestellt. Die Folge: Umwelt- und Sozialstandards erodieren, Naturentwicklung und menschliche Gesundheit werden zur abhängigen Variablen kurzfristiger Renditeinteressen.

Die Erfüllung menschlicher Wohnbedürfnisse hängt von der Rentabilität von Immobilieninvestitionen ab. Jetzt ist das Jahrzehnt niedriger Leitzinsen zu Ende und damit wohl auch die Ära der garantierten Betonrendite. Die Spekulationsspirale dreht sich langsamer. Mit dem russischen Angriffskrieg auf die Ukraine haben sich die Rahmenbedingungen auf den Immobilienmärkten verändert. Energie- und Materialpreise sind gestiegen, die Klimaauflagen werden anspruchsvoller.

Für große und kleine Investoren lohnt sich Bauen derzeit offenbar nicht. Immobilienspekulanten, die sich gestern noch zu den Gewinnern zählten, gehören heute zu den Verlierern. Bauprojekte, die noch Anfang 2022 rentabel waren und für ein passives Einkommen sorgten, sind heute nicht mehr finanzierbar. Sie werden verschoben, storniert oder scheitern bereits in der Planungsphase. Kurzfristig sei keine Besserung in Sicht, analysiert das Münchner Institut für Wirtschaftsforschung (24)

Die Bevölkerung in Deutschland ist – nicht zuletzt durch Geflüchtete aus dem Ukraine-Krieg - auf einen mutmaßlichen Höchstwert von 84 Millionen Menschen angewachsen, die Mieten steigen, der Wohnungsbau ist rückläufig, die Zahl der Sozialwohnungen schrumpft, die der genehmigten, aber noch nicht begonnenen Bauprojekte schnellt in die Höhe. Das waren Trendmeldungen vom 14. Wohnungsbautag 2023 (25). In vielen Regionen fehlen bezahlbare Wohnungen. Auch in den benachbarten Niederlanden ist die Wohnungsnot extrem hoch.

Dabei gibt es jede Menge neuer und genehmigter Wohnungen, allerdings nur auf dem Papier. Die Branche schätzt den Bauüberhang auf 900.000 Wohnungen (26). Doch die Stornierungswelle im Wohnungsbau hat im November 2023 einen neuen Rekord gebrochen (24). Mieter*innen geraten in Notsituationen, die Zahl der Wohnungslosen ist auf einen neuen Höchststand geklettert. (27) Die eher ländlich strukturierte Stadt Nettetal meldet deutliche Anstiege bei den Räumungsklagen und Räumungen. (28)

In ländlichen Regionen Ostdeutschlands, in Hessen, Westfalen, im Saarland gibt es auch Kommunen mit einem problematischen Angebotsüberhang an Wohnungen, teilweise mit wachsender Tendenz. (29)

Dennoch sind 456.560 Menschen in Deutschland wohnungslos. 372.000 von ihnen leben in Einrichtungen der Kommunen oder der freien Wohlfahrtspflege. Das sind mehr als doppelt so viele wie im Vorjahr. Hinzu kommen schätzungsweise 84.500 Menschen, die bei Freunden oder Bekannten unterkommen oder die gar keine Unterkunft haben. Die Dunkelziffer tatsächlich wohnungsloser Menschen dürfte noch um einiges höher liegen. Häufige Ursachen für einen Wohnungsverlust sind Mietschulden, gepaart mit einer wirtschaftlichen Notlage oder kritischen Lebensereignissen wie Trennung, Tod des Partners oder der Partnerin, Arbeitslosigkeit, Sucht oder Krankheit. (30) Fachleute der Wohnungsnotfallhilfe bezeichnen den Zustand der Wohnungslosigkeit als „extremste Form sozialer Ausgrenzung“. (28)

13b-Baugebiete im Außenbereich werden dieses Problem nicht lösen. Der Rat der Stadt Nettetal hat nach dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts den Bebauungsplan Br-292 Lobbericher Straße/Hühr in Breyell von 13b auf Normalverfahren umgestellt. Für den städtischen Planer Ulrich Eckert und für Julius Knappertsbusch mit seiner Viersener Grundstückentwicklungsgesellschaft erhöht sich der zeitliche und finanzielle Aufwand für den Bau von 35 neuen Wohneinheiten. Der noch zu erstellende Umweltbericht wird sich wohl mit dem benachbarten Biberrevier und der Bodenqualität auf dem ehemaligen Gärtnereigelände beschäftigen.

Feldstraße/Königspfad in Kaldenkirchen soll im Normalverfahren fortgeführt werden, sobald sich ein Investor gefunden hat.

Der Dilkrather Bebauungsplan Pastorskamp AM/38 trat hingegen bereits am 9. Dezember 2021 in Kraft. Eine Rüge auf Grund von Verfahrensmängel war bis Dezember 2022 nicht eingegangen. Damit war AM/38 auch nach dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts rechtskräftig.

Und die Gaiberger Gemeindeverwaltung wird versuchen, sich mit Oberer Kittel/Wüstes Stück und dem $ 235a BauGB so durchzuwurschteln, dass der BUND keinen neuen Anlass zur Klage findet. (31) 

Neue Qualitätsökonomie: Der Trend nach Innen

Nicht nur die Düsseldorfer Bezirksregierung sieht einen Trend zum dichteren Bauen im Innenbereich. „Die Lage der Inanspruchnahmen sowie die infrastrukturelle Ausstattung zeigt, dass ein grundsätzlicher Vorrang der Innenentwicklung umgesetzt wird und dieser zu einer guten infrastrukturellen Ausstattung der Wohnstandorte führen kann.“ (18 S. 35)

Es gibt mehrere Möglichkeiten, wie Investoren neuen Wohnraum in der Innenstadt schaffen können, ohne neue Flächen zu versiegeln. zum Beispiel: bestehende Gebäude aufstocken und Dachgeschosse ausbauen. Laut einer Studie der TU Darmstadt und des Pestel-Instituts könnten dadurch bundesweit bis zu 2,82 Millionen zusätzliche Wohnungen ohne Flächenverbrauch und Erschließungskosten entstehen. (32).

Eine weitere Möglichkeit ist, ungenutzte Flächen in der Stadt zu nutzen, um neue Wohnungen zu schaffen. So könnten beispielsweise Parkhäuser, Bürogebäude und Einzelhandelsflächen in Wohnraum umgewandelt werden. Eine staatliche Ersatzneubau-Prämie könnte dazu beitragen, den Bestandsersatz dem Neubau vorzuziehen und Grundstücke zu schaffen, ohne weitere Flächen zu versiegeln, meint auch der Bundesverband Deutscher Fertigbau. (33)

Knapp zwei Millionen Ein- oder Zweifamilienhäuser gelten in Deutschland wirtschaftlich nicht mehr als sanierungsfähig. Sie abzureißen, bietet Material für Baustoffrecycling und schafft neues Bauland ohne Flächenfraß.

Die bauliche Aufteilung  von Einfamilienhäusern in mehrere kleine barrierefreie und seniorengerechte Wohnungen könnte neue bedarfsgerechte Wohnmöglichkeiten schaffen.

Rund 2,3 Millionen Gebäude kommen für eine serielle Sanierung infrage, sagt die Deutsche Energie-Agentur (dena). Die serielle Sanierung biete Skalierungschancen, um das energetische Upgrade schneller und günstiger zu machen, bei gleichbleibend hoher Qualität. Statt Häuser in traditioneller Handwerksarbeit zu sanieren und mit Wärmedämmung zu versehen, werden gedämmte Fassaden und Dächer vorgefertigt und am Gebäude montiert. Auf das Dach kommt eine Solaranlage, die pro Jahr so viel Strom erzeugt, dass es auch für die Wärmepumpe reicht – unter dem Strich sei das Gebäude dadurch klimaneutral. (34) 

Damit die serielle Sanierung ihr Potenzial entfalten kann, soll ein ganzes Baukastensystem entstehen, das auf Digitalisierung, vorgefertigte Elemente, integrierte Haustechnikmodule sowie automatisierte Vorfertigung in smarten Sanierungsfabriken setzt. Die dena wirkt hier aktiv mit und bringt die besten Ideen und Köpfe zusammen, um weitere technologische Sprünge bei der seriellen Sanierung zu ermöglichen. (35)

Wie sich mehr bezahlbare Wohnungen schaffen lassen, ohne dabei Umwelt und Gesundheit unnötig zu schaden, haben Umweltbundesamt (UBA) und die Kommission Nachhaltiges Bauen am UBA (KNBau) in einem Positionspapier untersucht. Das plädiert dafür, den vorhandenen Gebäudebestand wo immer möglich zu erhalten oder sinnvoll umzubauen und umzunutzen. Klimaemissionen und unnötig hohe Rohstoffverbräuche ließen sich so am einfachsten vermeiden (36). Daneben werde noch nach guten Lösungen für den Einsatz biogener Baustoffe oder für das Erreichen einer Flächenkreislaufwirtschaft gesucht.

Im rheinischen ReBau-Projekt ging es um einen Paradigmenwechsel hin zum umfassenden Ressourcen- und Klimaschutz sowie zur zirkulären Wertschöpfung im Bauwesen. (37)

Rainer Nagel, Vorstandsvorsitzender der Bundesstiftung Baukultur, schätzt die neuen Pläne und Förderprogramme, die die Bundesregierung für bezahlbaren Wohnraum vorgelegt hat: Aussetzung des Neubaustandards, Verzicht auf Kfz-Stellplatzpflicht, Nutzung von Dachgeschossen zu Wohnzwecken, Gebäudetyp E. Mit diesen und anderen Erleichterungen für den Umbau zeichne sich zum ersten Mal „eine Kehrtwende hin zu der dringend benötigten Umbaukultur." (38)

„Die Bau- und Planungsdisziplinen stehen vor einem grundlegenden Wandel. Jahrzehntelang galten uns Abriss und Ersatzneubau als ebenso selbstverständlich wie die Ausweisung von Bauland auf der grünen Wiese. Jetzt wird klar, ohne Umbau als Vorzeichen unserer gesellschaftlichen Klimabilanz können wir die Erderwärmung nicht mehr aufhalten. Wir brauchen ein neues Denken und eine neue, baukulturell verankerte Umbaukultur. Erfolgreich kann dieser Wandel nur gestaltet werden, wenn die baukulturellen Werte des Bestandes erkannt, stärker geachtet und rechtliche und finanzielle Rahmenbedingungen angepasst werden. So kann eine neue Umbaukultur ein wirksamer Weg sein, das Heft des Handelns wieder stärker in die eigene Hand zu nehmen und den notwendigen Transformationsprozess produktiv und persönlich erfüllend zu gestalten.“ (39)

Es scheint, als könnten das ungenutzte Potenzial für Wohnraum im Innenbereich und der Sanierungs- und Erweiterungsbedarf in Bestandsgebäuden einen neuen klug und sparsam gestatteten Wachstumsmarkt qualitativer Nachhaltigkeit kreieren, ohne eine grüne Wiese verschwinden zu lassen. (40)  

„Der Fokus von Politik, Verwaltung, Bauwirtschaft und Öffentlichkeit muss sich schon aus volkswirtschaftlichen und ökologischen Gründen vom Neubau hin zum Umbau verschieben. In diesem Paradigmenwechsel liegen Chancen für Klima- und Ressourcenschutz, für ein neues Verständnis von Gestaltung und für Bauwerke, die auch für kommende Generationen noch wertvoll sind.“ (39)

Verweise

1. SWR. Erfolg für BUND: Bebauungsplan für Neubaugebiet in Gaiberg unwirksam. [Online] 19. Juli 2023. https://www.swr.de/swraktuell/baden-wuerttemberg/mannheim/bvg-kippt-bebauungsplan-fuer-neubaugebiet-in-gaiberg-100.html

2. Grenzlandgrün. Aus der Zeit gefallen" – Baulandschnäppchen mit § 13b. [Online] 31. März 2021. Siehe weiter unten

3. Bundesverwaltungsgericht. BVerwG 4 CN 3.22 - Vereinbarkeit des § 13b BauGB mit Unionsrecht. [Online] 18. Juli 2023. https://www.bverwg.de/180723U4CN3.22.0

4. Amtsblatt der Europäischen Gemeinschaften. Richtlinie der Europäischen Parlaments und des Rates über die Prüfung der Umweltauswirklungen bestimmtert Pläne und Programme. [Online] 27. Juni 2001. https://eur-lex.europa.eu/legal-content/DE/TXT/PDF/?uri=CELEX:32001L0042

5. Bundesamt für Justiz. Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG). [Online] https://www.gesetze-im-internet.de/uvpg/

6. Application and effectiveness of the SEA-Directive (2001/42/EC). [Online] 15. September 2023. https://circabc.europa.eu/ui/group/3b48eff1-b955-423f-9086-0d85ad1c5879/library/418184d5-129b-4f4c-a926-04daccd639a4/details?download=true

7. Deutscher Bundestag. Stellungnahme des SV Stefan Petzold (Naturschutzbund Deutschland e. V.) zur Bundestagsdrucksache 20/8654. [Online] 6. Novewmber 2023. [Zitat vom: 18. November 2023.] https://www.bundestag.de/resource/blob/972874/cbca8758ce24a604686eb266488f595c/Stellungnahme-SV-Petzold-data.pdf

8. BUND Baden-Württemberg. Kommentar zur Urteilsbegründung des Bundesverwaltungsgerichts zu § 13b BauGB. [Online] 13. September 2023. https://www.bund-bawue.de/service/pressemitteilungen/detail/news/bund-klage-stoppt-flaechenfrass-bundesverwaltungsgericht-gibt-klage-gegen-13-b-baugb-statt-1/   

9. Baugesetzbuch - Anlage 2. [Online] https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/anlage_2.html

10. Grüne Sinsheim. Erneute Offenlegung für Nutzungsflächenänderung in Gaiberg. [Online] 12. Dezember 2014. https://www.gruene-sinsheim.de/erneute-offenlegung-fuer-nutzungsflaechenaenderung-in-gaiberg/

11. VGH Baden-Württemberg. Urteil 3 S 3180/19. [Online] 11. Mai 2022. https://lrbw.juris.de/cgi-bin/laender_rechtsprechung/document.py?Gericht=bw&nr=37960.

12. Gaiberg. [Online] https://www.gaiberg.de/startseite

13.. Umweltbundesamt. Siedlungs- und Verkehrsfläche. [Online] 14. März 2023. https://www.umweltbundesamt.de/daten/flaeche-boden-land-oekosysteme/flaeche/siedlungs-verkehrsflaeche#anhaltender-flachenverbrauch-fur-siedlungs-und-verkehrszwecke-

14. Laura Bernert. Bundeskanzler Olaf Scholz in Heilbronn – Video in voller Länge. [Online] 12. November 2023. https://www.stimme.de/stimmetv/bundeskanzler-olaf-scholz-spd-heilbronn-stimme-wahlcheck-haelfte-legislaturperiode-ampel-koalition-art-4851117

15. Julia Löhr. Ab auf die grüne Wiese. Frankfurter Allgemeine Zeitung. 14. November 2023

16. Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung. Bauland- und Innenentwicklungspotenziale in deutschen Städten und Gemeinden. [Online] November 2022. https://www.bbsr.bund.de/BBSR/DE/veroeffentlichungen/bbsr-online/2022/bbsr-online-11-2022-dl.pdf?__blob=publicationFile&v=3

17. Bezirksregierung Düsseldorf. 1. Änderung des Regionalplans Düsseldorf (RPD). [Online] [Zitat vom: 14. November 2023.] https://www.brd.nrw.de/themen/planen-bauen/regionalplan/aenderungen-des-regionalplanes-duesseldorf-rpd/1-rpd-aenderung

18. Bezirksregierung Düsseldorf. Rheinblick - Das Regionalmonitoring für die Planungsregion Düsseldorf :Siedlung. [Online] August 2023. https://www.brd.nrw.de/system/files/media/document/2023-09/20230905_3_32_Siedlungsfl%C3%A4chenmonitroring_2023.pdf.

19. critica. Energieversorgung sichern: vergesellschaften! Die Freiheitsliebe. [Online] 19. Oktober 2022. https://diefreiheitsliebe.de/wirtschaft/energieversorgung-sichern-vergesellschaften/

20. Dr. Sandra Lust. Vergesellschaftungen im Energiesektor – für eine zukunftssichere Energieversorgung. Links bewegt. [Online] 24. November 2022. https://www.links-bewegt.de/de/article/649.vergesellschaftungen-im-energiesektor-f%C3%BCr-eine-zukunftssichere-energieversorgung.html

21. Andrej Holm. Eine Geschichte sozialer Wohnpolitik. Jacobin. [Online] 8. März 2021. https://jacobin.de/artikel/andrej-holm-deutsche-wohnen-enteignen-vergesellschaftung-verstaatlichung-kommunaler-wohnungsbau-mietendeckel-wohnungsmarkt-wohnungsfrage-engels-gustav-schmoller-blumenstrassenkrawalle-wohnungskrise

22. Hans-Jochen Vogel. Mehr Gerechtigkeit!: Wir brauchen eine neue Bodenordnung – nur dann wird auch Wohnen wieder bezahlbar . Freiburg. Herder. 2019.
978-3451072161.

23. Holger Hintzen: "Der Wohnungsmarkt ist eine Katastrophe". Rheinische Post. 21. November 2023.

24. Felix Leiss, Thomas Licht und Klaus Wohlrabe. Zur aktuellen Lage im Wohnungsbau. [Online] 15. November 2023. https://www.ifo.de/publikationen/2023/aufsatz-zeitschrift/zur-aktuellen-lage-im-wohnungsbau

25. Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e.V. (ARGE). So baut Deutschland- so wohnt Deutschland. Präsentation Prof. Dietmar Walberg. [Online] 20. April 2023. https://www.impulse-fuer-den-wohnungsbau.de/wohnungsbautage/14-wohnungsbau-tag-2023

26. Impulse Wohnungsbau. Wohnungsbautag 2023 - Bauüberhang. [Online] [Zitat vom: 18. November 2023.] https://www.youtube.com/watch?v=gOQ8T_k4QMg&t=71s

27. BAG Wohnungslosenhilfe e.v. BAG Wohnungslosenhilfe stellt aktuelle Hochrechnungsergebnisse vor. [Online] 7. November 2021 https://www.bagw.de/de/neues//default-164e4d750506ad4a04703330687b3e2b

28. Stadt Nettetal. Bericht Wohnungslosigkeit 1306/2020-25. [Online] 19. Oktober 2023. https://ris.nettetal.de/sdnetrim/UGhVM0hpd2NXNFdFcExjZWCkAbMSyiEQb5dR63JyTdB3ChXwZNS7I03XYxFLOx-M/Sitzungsvorlage_ohne_finanz._Auswirkungen_1306-2020-25.pdf.

29. Bundesinstitut für Bau-, Stadt. und Raumforschung. Wohn- und Wirtschaftsimmobilien in Deutschland 2022/2023. [Online] August 2023. https://www.bbsr.bund.de/BBSR/DE/veroeffentlichungen/sonderveroeffentlichungen/2023/wohn-und-wirtschaftsimmobilien-deutschland-2022-23-dl.pdf?__blob=publicationFile&v=2

30. Diakonie Deutschland. Wohnungs- und Obdachlosigkeit. [Online] 2. August 2023. https://www.diakonie.de/wissen-kompakt/obdachlosigkeit/

31. BUND Baden-Württemberg. BUND: Rechtsverstoß darf nicht durch einen weiteren Rechtsverstoß „geheilt“ werden. [Online] 16. Oktober 2023. https://www.bund-bawue.de/service/pressemitteilungen/detail/news/bund-rechtsverstoss-darf-nicht-durch-einen-weiteren-rechtsverstoss-geheilt-werden/

32. Technische Universität Darmstadt und Eduard Pestel Institut für Systemforschung e.V. Wohnraumpotenziale in urbanen Lagen - Aufstockung und Umnutzung von Nichtwohngebäuden. [Online] 13. Februar 2019. https://www.tu-darmstadt.de/media/daa_responsives_design/01_die_universitaet_medien/aktuelles_6/pressemeldungen/2019_3/Tichelmann_Deutschlandstudie_2019.pdf

33. Heike Anger. Bauwirtschaft fordert staatliche Prämie für den Hausabriss. [Online] 7. September 2023. https://www.handelsblatt.com/politik/deutschland/wohngipfel-im-kanzleramt-bauwirtschaft-fordert-staatliche-praemie-fuer-den-hausabriss/29373412.html

34. dena. Seriell sanieren: schnell, günstig, hochwertig. [Online] [Zitat vom: 20. November 2023.] https://www.dena.de/themen-projekte/energieeffizienz/gebaeude/bauen-und-sanieren/

35. dena. Sanierungsprozesse der Zukunft gestalten: Energiesprong-Initiative sucht beste Ideen und Köpfe für Innovation Wave. [Online] 9. Juni 2021. https://www.dena.de/newsroom/meldungen/esp-startet-innovation-wave/

36. Susanne Schubert u.a. Umwelt und Klima schützen – Wohnraum schaffen –Lebensqualität verbessern . Empfehlungen von UBA und KNBau für einen nachhaltigen Wohnungs- und Städtebau . [Online] Mai 2023. https://www.umweltbundesamt.de/sites/default/files/medien/1410/publikationen/2023_uba_pos_wohnraumschaffung_bf_2auflage.pdf

37. Regionale Ressourcenwende in der Bauwirtschaft (ReBAU). [Online] [Zitat vom: 20. November 2023.] https://rebau.info/rebau/#firstElement

38. Rainer Nagel. Bau-Turbo der Bundesregierung begünstigt neue Umbaukultur. Bundestiftung Baukultur. [Online] 14. November 2023. https://www.bundesstiftung-baukultur.de/magazin/detail/bau-turbo-der-bundesregierung-beguenstigt-neue-umbaukultur

39. Bundesstiftung Baukultur. Baukulturbericht 2022/23 Neu Umbaukultur. [Online] Februar 2023. https://www.bundesstiftung-baukultur.de/fileadmin/files/content/publikationen/BBK_BKB-22-23-D.pdf

40. Haustec.de. Ungenutztes Potenzial für Wohnraum durch Aufstockung steigt und steigt. [Online] 2. Mai 2023. https://www.haustec.de/management/markt/ungenutztes-potenzial-fuer-wohnraum-durch-aufstockung-steigt-und-steigt

41. Umweltbundesamt: Evaluierung der praktischen Anwendung der neuen Regelungen der BauGB-Novellen 2011/2013 zur Förderung einer klimagerechten und flächensparenden Siedlungsentwicklung durch die kommunale Bauleitplanung anhand von Fallstudien. November 2023 [Online]
https://www.umweltbundesamt.de/publikationen/evaluierung-der-praktischen-anwendung-der-neuen

Mittwoch, 31. März 2021 - zuletzt bearbeitet am 8. Mai 2021

"Aus der Zeit gefallen" – Baulandschnäppchen mit § 13b

Boden ist nicht vermehrbar und steht unter Konkurrenzdruck. Wer nachhaltig wirtschaften, die Klimaschutzziele erreichen, den Verlust der biologischen Vielfalt abwenden und das Ernährungssystem stabil gestalten möchte, muss jetzt die Ressourcen und Dienstleistungen des Bodens erhalten, schützen und reparieren. Hilfreich sind dabei eine bodenschonende möglichst ökologische Land- und Forstwirtschaft und eine Raumplanung, die ihren gesetzlichen Auftrag zur Minimierung der sog. Flächenneuinanspruchnahme ernst nimmt. Der umstrittene bis 2019 befristete § 13b des Baugesetzbuchs sandte gegenteilige Signale. Jetzt geht er in die Verlängerung und konterkariert elementare Nachhaltigkeitsziele. 

Am 7. Mai 2021 war die nordrhein-westfälische Lockerungs- und Entfesselungskoalition am Ziel. Im Rahmen des Baulandmobilisierungsgesetzes hauchte der Deutsche Bundestag mehrheitlich dem § 13b Baugesetzbuch (BauGB) ein neues Leben ein. "Wieder haben die politisch Verantwortlichen die Chance vertan, gegen unkontrollierten Flächenverbrauch vorzugehen und sich für Klimawandelanpassungen einzusetzen“, kommentierte Olaf Bandt,  Vorsitzender des BUND. Das von der Bundesregierung festgelegte Ziel, bis 2050 den Flächenverbrauch auf Netto-Null zu bringen, rückt damit in weite Ferne. 

Eine Woche zuvor hatte das Bundesverfassungsgericht sein wegweisendes Urteil  zum Nachhaltigkeitsartikel 20a des Grundgesetzes und dessen rechtliche Bedeutung für Generationengerechtigkeit und das Klimaschutzgesetz gefällt. 

Bandt: „Bodenschutz ist Klimaschutz, denn der Boden ist der wichtigste Kohlenstoffspeicher. Aktuell werden in Deutschland jeden Tag 52 Hektar für Siedlungs- und Verkehrsflächen verbraucht. Eine verbindliche Reduzierung des Flächenverbrauchs ist dringend notwendig, verbunden mit einer stärkeren Entwicklung des bestehenden baulichen Bestands. Wohnraum darf nicht auf Kosten des Naturschutzes gehen, vor allem dann nicht, wenn er nur wenigen Privilegierten zugutekommt.“ 

Ein am 4. Mai 2021 einstimmig verabschiedeter 13b-Bebauungsplan für Schwalmtal-Dilkrath zeigt: Nicht alle Grenzland-Kommunen gehen so verantwortlich mit Klimaschutz, Nachhaltigkeit und dem "Zersiedelungsparagrafen" um, wie es die Ex-Bauministerin Barbara Hendricks oder der SPD-Bundestagsabgeordnete Udo Schiefner hoffen und wie es das Bundesverfassungsgericht indirekt fordert.

Die „Vereinfachungen“ der 13er Reihe

Der alte § 13b des Baugesetzbuches lautete: „Bis zum 31. Dezember 2019 gilt § 13a entsprechend für Bebauungspläne mit einer Grundfläche im Sinne des § 13a Absatz 1 Satz 2 von weniger als 10 000 Quadratmetern, durch die die Zulässigkeit von Wohnnutzungen auf Flächen begründet wird, die sich an im Zusammenhang bebaute Ortsteile anschließen. Das Verfahren zur Aufstellung eines Bebauungsplans nach Satz 1 kann nur bis zum 31. Dezember 2019 förmlich eingeleitet werden; der Satzungsbeschluss nach § 10 Absatz 1 ist bis zum 31. Dezember 2021 zu fassen.“

§ 13b übertrug damit das auf die grüne Wiese, was ursprünglich für Innenstädte und Ortskerne gedacht war. Der § 13 BauGB ermöglichte den Kommunen, unter bestimmten Bedingungen einen Bebauungsplan zu ändern und zu ergänzen und dabei auf die europaweit geltenden Regelungen zur Umweltprüfung zu verzichten und die Öffentlichkeitsbeteiligung einzuschränken.  

Zum 1. Januar 2007 wurde der § 13a im Rahmen einer Innenentwicklungsnovelle in das Baugesetzbuch eingefügt. Er sollte die Wiedernutzung von Flächen und Nachverdichtung in Innenstädten und Ortskernen fördern. Die Gesetzgeber*innen wollten Rahmenbedingungen für eine investitionsfreundliche, flächensparende und nachhaltige Stadtentwicklung schaffen und die erstmalige Flächeninanspruchnahme für Wohnen und Arbeiten verringern.  

Das beschleunigte Bebauungsplan-Verfahren nach 13a gilt bis heute für eine Grundfläche von weniger als 20.000 Quadratmetern. Abweichungen vom übergeordneten Flächennutzungsplan sind möglich,  Eingriffe in Natur und Landschaft müssen nicht ausgeglichen werden. 

Im Bundestag war die damit verbundene sozialökologische Einschränkung nicht konsensfähig. Grüne und Linke wehrten sich vergeblich dagegen, dass mit dem § 13a Umweltprüfung und ökologische Ausgleichsregelungen wegfielen und die Öffentlichkeitsbeteiligung am Planverfahren eingeschränkt wurde.  

Weil Bauplanung mit  § 13a in den Kommunen „schneller und einfacher“ geht,  gehört sie mittlerweile zum Verwaltungsalltag. Den § 13a anzuwenden, ist vielerorts bei Planungen unter dem Schwellenwert von 20.000 m² von der Ausnahme zur Regel geworden. Die Kommunen können damit die „lästige“ Umweltprüfung und den immer schwieriger und teurer werdenden ökologischen Ausgleich umgehen.   

Ob § 13a die Innenstadtentwicklungen forciert und den Wohnungsdruck gemindert hat, ist bis heute nicht nachgewiesen. Ein systematisches Monitoring findet nicht statt. Auch ein vereinfachter und beschleunigter Bebauungsplan braucht Personal und kommunales Stehvermögen, wenn Immobilienbesitzer*innen und Grundstücksspekulant*innen nicht „mitspielen“ wollen“.  Der  § 13a sollte ursprünglich die Inanspruchnahme von neuen Flächen außerhalb des Siedlungsbereichs weniger attraktiv machen. Das bestätigte die Bundesregierung am 15. Juli 2014 in einer Antwort auf eine kleine Anfrage grüner Bundestagsabgeordneter.  

Doch im Frühherbst 2016 hintertrieben Georg Nüßlein & Co das Flächensparziel, um schnelle und einfache Bauinvestitionen zu fördern. Sie erfanden den § 13 b und drückten ihn gegen die Expertise der zuständigen Ministerialbeamten in den  „Entwurf eines Gesetzes zur Umsetzung der Richtlinie 2014/52/EU im Städtebaurecht und zur Stärkung des neuen Zusammenlebens in der Stadt“.  

„Für uns Grüne ist Widerstand Pflicht“

„Zwar ist „b“ ein kleiner Buchstabe, er hat aber manchmal katastrophale Folgen.“ So begann der bayerische Landtagsabgeordnete Jürgen Mistol am Donnerstag, 9. Februar 2017 seine Begründung zum tags zuvor eingereichten Dringlichkeitsantrag Nr. 17/15324. Darin forderten die bayerischen Grünen, den § 13b des Baugesetzbuches ersatzlos zu streichen, bevor in Kraft tritt.  

Dennoch war der kleine Buchstabe der Auslöser dafür, dass NABU-Präsident Jörg-Andreas Krüger am Mittwoch, 27. Januar 2021 dem stellvertretenden Vorsitzenden der SPD-Bundestagsfraktion Sören Bartol zum neuen Baulandmobilisierungsgesetz eine Petition mit seinerzeit 35.753 Unterschriften übergab. 

Das hätte er nicht machen müssen, hätten sich die bayerischen Grünen 2017 mit ihrem Dringlichkeitsantrag durchgesetzt. Dann wäre auch der Schwalmtaler Gemeinderat nicht auf die Idee gekommen, mit „Am/38“ eine Ein- und Zweifamilienhaussiedlung auf Dilkrather Ackerland zu planen, weit entfernt von Bus und Bahn, aber in direkter Nähe zur markanten St. Gertrudiskirche.  

• Umweltverträglichkeitsprüfung und politische Risiken

2014/52/EU steht für die im April 2014 in Kraft getretene Überarbeitung der europäischen Richtlinie zur Umweltverträglichkeitsprüfung. Politik und Verwaltung wollten damit europaweit  

• bis 2020 den Verlust an biologischer Vielfalt und die Degradation der europäischen Ökosysteme stoppen
• die Auswirkungen von Projekten während der Bau-, Betriebs- und Abrissphasen im Sinne des Umwelt- und Gesundheitsschutzes berücksichtigen
• das Kulturerbe, einschließlich historischer Stätten und Kulturlandschaften schützen und aufwerten
• den einfachen und wirksamen Zugang der Öffentlichkeit zu Umweltinformationen fördern 
• bestimmten Umweltthemen wie Ressourceneffizienz und Nachhaltigkeit, Schutz der biologischen Vielfalt, Klimawandel mehr Bedeutung bei der politischen Entscheidungsfindung verleihen
• die politischen Akteure für Umweltfolgen und Risikoanfälligkeit im Sinne des UN-Rahmenplans zur Katastrophenvorsorge sensibilisieren
• die als Flächenverbrauch umschriebene nichtnachhaltige Ausweitung von Siedlungsflächen eindämmen und bei Bauprojekten die genauen Auswirkungen auf die Böden in die Entscheidungsabwägung miteinbeziehen. Das war als europäischer Beitrag zur Abschlusserklärung der UN-Konferenz für nachhaltige Entwicklung gedacht.  Sie hatte vom 20. bis 22. Juni 2012 in Rio de Janeiro stattgefunden und  Staaten, Regionen und Kommunen der Welt aufgefordert, die Landverödung umzukehren.

Die Richtlinie verpflichtet Behörden in einem sog. Screening-Verfahren zu überprüfen, ob für Vorhaben eine Umweltverträglichkeitsprüfung (UVP) durchzuführen ist. Wenn ja, legen sie im Scoping den Untersuchungsrahmen für die Prüfung fest und veröffentlichen am Ende einen UVP-Bericht.

Das Verfahren soll unter größtmöglicher Beteiligung der Öffentlichkeit stattfinden, denn es geht um Geld, Tiere und Pflanzen, um Boden, Luft und Wasser. UVP ist aufwändig und komplex. Sie ist mit Unsicherheiten und vielen Wahrscheinlichkeiten hinsichtlich der Wechselwirkungen und Rückkopplungen in Ökosystemen verbunden. UVP kann dem politischen Handeln im Einzelfall unliebsame Grenzen ziehen.  

Die reformierte UVP- Richtlinie musste bis spätestens 16. Mai 2017 in nationales Recht umgesetzt werden.  

• Zorniger Brief der Bauministerin 

Im Sommer 2016 wurde bekannt, dass Dr. Barbara Hendricks, damalige Bundesministerin für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit, die notwendigen Baugesetzänderungen mit einer Initiative für mehr Nachverdichtung in Innenstädten koppeln wollte. Ihr „Entwurf eines Gesetzes zur Umsetzung der Richtlinie 2014/52/EU im Städtebaurecht und zur Stärkung des neuen Zusammenlebens in der Stadt“ sollte Rahmenbedingungen für mehr bezahlbaren Wohnraum in den Städten setzen. Baurechtserleichterungen sollten ein Nebeneinander von Wohnen, Leben und Arbeiten ermöglichen.  

Öffentlich schlug die Ministerin vor, den sozialen Wohnungsbau zu einer Gemeinschaftsaufgabe von Bund und Ländern zu machen. Der ist seit der sog. Föderalismusreform vom 1. September 2006 in Länderhand.  

Mieterbund, Spitzenverband der Wohnungswirtschaft,  Grüne und Linke begrüßten den Vorschlag. CDU/CSU waren dagegen. Von der SPD gab es ein geteiltes Echo. Der damalige CDU/CSU-Fraktionsvize Georg Nüßlein (CSU) forderte steuerliche Anreize und Ausweisung von Bauland, damit „Privatinvestoren wieder investieren.“  

Am 2. Dezember 2016 berichtete die Süddeutsche Zeitung von einem „zornigen Brief“, den Barbara Hendricks im September 2016 an Kanzleramtsminister Peter Altmaier geschickt habe. Darin beschwere sie sich über Georg Nüßlein, der Gebiete am Rand von Dörfern und Gemeinden - den sogenannten Außenbereich - einem verkürzten Planungsverfahren unterwerfen wolle. Dies könne sie als Umwelt- und Bauministerin „in keiner Weise akzeptieren.“  

Hendricks' Widerstand war jedoch erfolglos. „Denn zu tun hatte sie es wohl nicht nur mit dem Abgeordneten Nüßlein, sondern offenbar auch mit der Staatskanzlei in München, bis hinauf zu Horst Seehofer“, vermutete Michael Brauchmüller in der Süddeutschen Zeitung. „Und so versteckt sich nun in dem Gesetzentwurf der Bundesregierung ein Paragraf, der sich im ursprünglichen Entwurf des Gesetzes nie fand.“

Die Fachverbände hatten im Sommer 2016 den ursprünglichen Referentenentwurf begutachtet – ohne den § 13b. Die Vereinigung für Stadt- Regional- und Landesplanung (SRL) wehrte sich „ganz entschieden“ gegen dieses Verfahren bei Gesetzesänderungen. Die UVP-Gesellschaft beschwerte sich bei der Europäischen Kommission.

Der von der CSU 2016 in das Anpassungsgesetz zur Umweltverträglichkeitsprüfung „reingedrückte“ Paragraf 13b widerspricht den europäischen und deutschen Vorschriften, die „Nachhaltigkeit“ und „Flächensparen“ regeln,  denn er ermöglicht, Bauland an Ortsrändern ohne die üblichen Umweltregeln auszuweisen. 

Jürgen Mistol war sich schon vor Inkraftreten sicher, dass mit dem § 13b ein Passus ins Gesetz reingemogelt wurde, der dem Flächenfraß in Bayern Tür und Tor öffne, die Stärkung der Innenentwicklung zur Farce mache und landwirtschaftliche Flächen vernichte. Mistol vermutete, dass die Kommunen die Befristung als Druck oder, wie es die CSU ausdrücke, als Chance empfinden könnten, innerhalb dieses Zeitfensters möglichst intensiv von dieser Regelung Gebrauch zu machen. Mistol sprach von der Gefahr einer Bau- und Planungspanik und machte dem Bayerischen Landtag deutlich: „Kolleginnen und Kollegen, beim Thema „sparsamer Umgang mit Grund und Boden“ verstehen wir GRÜNE keinen Spaß; da ist für uns GRÜNE Widerstand Pflicht.“

Vielfältige Unterstützung

Nicht nur für die bayerischen Grünen war Widerstand Pflicht. Sie erhielten vielfältige Unterstützung.

• Linke: 13b konterkariert die Innenstadtentwicklung

Die wohnungsbaupolitische Sprecherin Caren Lay machte deutlich, dass der 13b die Innenstadtentwicklung konterkariere und stattdessen Zersiedlung und Flächenfraß fördere. Lay bezog sich auf die Bauministerin: „Frau Hendricks, Sie haben sich selber mit den Worten zitieren lassen, dass dies im Widerspruch zu allen umweltpolitischen Bemühungen steht. Sie haben gesagt, Sie könnten es in keiner Weise akzeptieren. Sie haben dann auch Ihre Hoffnung zum Ausdruck gebracht, dass diese Änderung, auf den letzten Metern von der CSU durchgesetzt, keine Mehrheit finden wird. Das finden wir auch. Diese Änderung lehnen wir ab. Wir werden dazu auch einen Änderungsantrag einbringen. Dann, meine Damen und Herren, wird es auch an Ihnen liegen, ob der Wunsch von Frau Hendricks hier eine Mehrheit finden wird.“

• Grüne: 13b passt nicht zur Biodiversität

Der wohnungsbaupolitischer Sprecher Chris Kühn wies darauf hin, dass der § 13b nicht nur in Gebieten mit Wohnraummangel gelte, sondern auch dort, wo die Bevölkerung rückläufig ist. Auch dort seien Bürgerbeteiligungen, Umweltprüfung und Ausgleichsmaßnahmen ausgehebelt: „Wir reden über Biodiversität und wollen keine Ausgleichsmaßnahmen machen. Das passt nicht zusammen. Wir Grüne werden den 13b nicht mittragen. (…) Ich glaube, die CSU hat die Dorfkerne und die Kleinstädte längst aufgegeben. Das ist nämlich das Signal des § 13b, das Sie von der CSU senden.“

• Bundesrat: 13b ist in der Sache kontraproduktiv

Der Bundesrat forderte, den 13 b zu streichen, verwies auf die deutschen Flächensparziele, bezweifelte die europarechtliche Vereinbarkeit der Regelung und stellte nochmals klar: „Die Intention des beschleunigten Verfahrens nach § 13a BauGB war, die Innenentwicklung auf die Überholspur zu bringen, ihr einen „verfahrensrechtlichen Vorsprung“ vor der Inanspruchnahme des Außenbereichs zu geben und damit einer weiteren Flächenversieglung des Freiraums entgegenzuwirken. Nun das gleiche Instrument für die Entwicklung von Flächen im Freiraum zu nutzen, ist auch in der Sache kontraproduktiv.“

In seiner ausführlichen Begründung erläuterte der Bundesrat die Folgen des beschleunigten Verfahrens im Außenbereich, wies auf den Widerspruch zu den Belangen des Natur- und Bodenschutzes hin und prognostizierte, dass Außenbereiche ohne Rücksicht auf Umweltverträglichkeit als neue Baugebiete ausgewiesen werden könnten.  

Auch die 1 ha-Begrenzung könne an dieser Einschätzung nichts ändern. Sie ließe sich in der Praxis leicht durch die Ausweisung mehrerer Neubaugebiete an verschiedenen Ortsrändern oder eine Aneinanderreihung bei der Ausweisung aushebeln.  

Auch von der Begrenzung auf Flächen, die sich an im Zusammenhang bebaute Ortsteile anschließen, erwartete der Bundesrat wenig, da dies ohnehin dem Regelfall bei der Ausweisung von Neubaugebieten entspreche.  

Fazit: „Die befristete Öffnung des vereinfachten Verfahrens zur Innenentwicklung für Bauflächen bis 1 ha Größe im Außenbereich wird zu vermehrter Ausweisung, auch auf Vorrat, von Bebauungsplänen rund um die Ortslagen führen. Damit wird das Ziel der Innenentwicklung und des Natur- und Ressourcenschutzes unterlaufen. Bauen im Außenbereich findet ohnehin statt, wie die Zunahme von Gebäude und Freiflächen um 2,5 ha pro Tag bundesweit von 2011 bis 2014 auf 2012 bis 2015 belegt. Es ist daher nicht akzeptabel, weiteren Flächen- und damit Natur- und Bodenverbrauch ohne Umweltprüfung und Ausgleichsmaßnahmen zusätzlich zu vereinfachen und damit zu beschleunigen.“

• Fachverbände: 13b steht im fundamentalen Widerspruch zur europäischen Bau- und Beteiligungskultur

In ihrer gemeinsamen Stellungnahme vom 25. Januar 2017 lehnten die Vereinigung für Stadt-, Regional- und Landesplanung (SRL) und der Bund deutscher Landschaftsarchitekten (bdla) den § 13b „kategorisch“ ab. Mit der Einbeziehung von Außenbereichsflächen in das beschleunigte Verfahren handele der Gesetzgeber „bedauerlich inkongruent“. Er eröffne den Kommunen die Option, Außenbereichsflächen im Gemeindegebiet – also auch bei vielen kleinen Ortsteilen – einer schnellen Bebauung zuzuführen, unabhängig davon, ob jeweils akuter Wohnraummangel besteht. 

Baugebiete würden ermöglicht, die „in der Regel weit größer sein werden als die – bisher ausgleichsbedürftigen Abrundungsflächen (§ 34 Abs. 4 Nr. 3 BauGB). Dies führe zu einer nicht erwünschten und nicht hinnehmbaren weiteren Zersiedlung der Landschaft. Die Bundesregierung fördere sehenden Auges den sogenannten Donut-Effekt – die Zentren werden geschwächt, Siedlungsränder zu Lasten der Zentren entwickelt. Die Fachverbände wiesen zudem darauf hin, dass renommierte Fachjuristen und ´Planer*innen Bedenken hinsichtlich der europarechtlichen Zulässigkeit geäußert haben. Somit führe die Bundesregierung die ca. 11.000 Gemeinden in die Gefahr, EU-rechtswidrige Bauleitplanungen zu betreiben. 

Durch das beschleunigte Verfahren entfalle die im Flächennutzungsplan erforderliche Prüfung nach Notwendigkeit und möglichen Alternativen. „Landwirtschaftliche Flächen sowie Flächen mit Bedeutung für die Erholungsnutzung und die landschaftsgerechte Gestaltung der Ortsränder können so ohne diese Prüfung in Wohnbauflächen umgewidmet werden. Dies ist ein nicht hinnehmbarer Eingriff in Deutschlands Planungs- und Baukultur“. Für die Fachverbände sei es nicht nachvollziehbar, warum bei so gravierenden Entscheidungen wie der Bebauung von Außenbereichsflächen auch in größerem Umfang auf eine „Umweltprüfung als etabliertem und wirksamen Instrument zur gebündelten und qualifizierten Aufbereitung der Belange der Umwelt, des Natur- und Landschaftsschutzes für die bauleitplanerische Entscheidung verzichtet werden“ solle.  

Außerdem stehe der § 13b in einem „fundamentalen Widerspruch zur ansonsten postulierten Ausweitung von Beteiligungsrechten und einer zeitgemäßen Beteiligungskultur“. Die Streichung des baurechtlichen Ausgleichs sei weder naturschutzfachlich noch planungssystematisch zu vertreten. Sie widerspreche zudem den Zielen der Bundesregierung nach einem ambitionierten Klimaschutz, einer Anpassung an die Folgen des Klimawandels, einem Mehr an Grünflächen, einer sauberen Luft und einer Flächen schonenden Siedlungsplanung.  

Zuvor hatte die SRL in ihrer eignen Stellungnahme darauf hingewiesen, dass die Bau- und Planungsausschüsse die Rechte des Rates einschränken, wenn sie einen Bebauungsplan nach 13b aufstellen und damit automatisch die Anpassung an den Flächennutzungsplan vorwegnehmen.  

Das Fazit der SRL zeugte von guter Prognosefähigkeit: „All diese Argumente gegen die Einführung des § 13b sind umso gravierender, da zu bedenken ist, dass die zeitliche Begrenzung bis 2019 eines Tages durch die nächste Novellierung des BauGB aufgehoben werden könnte. Bislang ist noch so gut wie jede zeitlich befristete Regelung ihrer Befristung entledigt worden, da sonst der Gesetzgeber hätte eingestehen müssen, dass die Regelung verkehrt war.“ 

• Umweltverbände: 13b widerspricht der deutschen Nachhaltigkeitsstrategie und löst kommunale Angebotsplanungen aus

In ihrer gemeinsamen Stellungnahme vom 1. März 2017 forderten der Bund für Umwelt und Naturschutz Deutschland (BUND) und der Naturschutzbund (NABU) „mit allem Nachdruck die Streichung des § 13b“. Er widerspräche der „Eigenlogik des Baugesetzbuchs“ und der deutschen Nachhaltigkeitsstrategie, verletze die Pflicht des sparsamen Umgangs mit Grund und Boden und werde „eine fatale Fehlentwicklung bei der Flächeninanspruchnahme“ befördern.

Innovative und nachhaltige Innenentwicklung durch Flächenrecycling, Nachverdichtung und kluge Nutzungskonzepte sollte für die Siedlungsentwicklung die Regel sein. Dabei stehe außer Zweifel, dass im Ausnahmefall auch eine maßvolle Außenentwicklung erforderlich sein könne.  

Diese setze aber unbedingt die Prüfung der damit verbundenen Eingriffe in den Natur- und Landschaftsraum voraus. „Denn gerade diese ortsnahen Flächen zählen häufig zu den ökologisch bedeutsamsten einer Kommune und als verbindendes Kernelement der Grünen Infrastruktur zwischen Innen- und Außenbereich. Hier wurden oft umfassende Eingrünungsmaßnahmen sowohl aus Gründen der Ortsbildgestaltung, der Naherholung und der Biotopvernetzung vorgenommen; Kompensationsflächen für bereits erfolgte Bebauung haben hier oftmals ihren Schwerpunkt. In Gänze haben sich daher an Ortsrändern für die Natur besonders wertvolle Flächen erhalten oder entwickelt. Angesichts der fortschreitenden Bestandsrückgänge und Verlängerung der Roten Listen Gefährdeter Arten ist eine bevorzugte Freigabe gerade dieser Flächen – vor allem ohne Prüfung und entsprechender Bewertung der Umweltauswirkungen – inakzeptabel. Auch der Verzicht auf Ausgleichsmaßnahmen für erhebliche Beeinträchtigungen des Landschaftsbildes sowie der Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushaltes ist daher weder inhaltlich noch planungssystematisch vertretbar“.

NABU und BUND machen zudem deutlich, dass es sich bei der Begrenzung auf einen Hektar nicht um die Plangebietsfläche handele, sondern um die bebaubare Grundstücksfläche. Je nach Bebauungsdichte würden somit Plangebiete mit einer Größe von bis zu 4 Hektar möglich. Die Umweltverbände befürchteten, dass die Befristung des §13 b bei den Kommunen einen fatalen Übereifer im Sinne einer Angebotsplanung auslösen könnten.  

• Bauministerin vertraut auf kommunale Umsicht

Der Gesetzentwurf zur Anpassung an die europäische UVP-Richtlinie benötigte aus verfassungsrechtlichen Gründen nicht die Zustimmung des Bundesrates. Der ausführliche Einspruch des Bundesrates zum 13b wurde somit im Bundestag überstimmt. § 13b trat am 13. Mai 2017 mit der Veröffentlichung im Bundesgesetzblatt in Kraft. Die Ministerin Hendricks hatte nach dem Sommerstreit 2016 offenbar keine politische Unterstützung in Sachen § 13b. Petra Pinzlers ZEIT-Porträt „Barbara wer?“ lässt die Gründe erahnen.  Hendricks tröstete sich mit der zeitlichen Befristung des § 13b und vertraute auf kommunale Umsicht bei Umsetzung der gesamten Baurechtsnovelle: „Liebe Kolleginnen und Kollegen, an die Länder gerichtet möchte ich betonen, dass es um Möglichkeiten für Kommunen geht, mit denen diese verantwortlich umgehen können und das auch tun werden. Bund und Länder sollten den Kommunen diesen zusätzlichen Spielraum nicht verweigern. Ich bin sicher, dass wir den Kommunen eine solche Entscheidung zutrauen können.“ (Bundestag, 9. März 2017)  

Vertrauen verspielt?

Doch 2018/19 haben viele Kommunen das Vertrauen in den verantwortlichen Umgang mit dem § 13b verspielt. § 13b entwickelte sich vor allem in Süddeutschland zu einem Schnäppchenparagrafen, der jenseits der Regionalplanung, abseits der Flächennutzungsplanung mit wenig Verwaltungsaufwand zusätzliches Bauland vor allem für Einfamilienhäuser ermöglichte.

Kommunen befinden sich immer noch untereinander im Wettbewerb um private und gewerbliche Steuerzahler*innen. Manch üppige Baulandangebote werden mit angeblichen stadtentwicklungspolitischen Interessen begründet. Wirtschaftswachstum ohne neue Gewerbegebiete auf der grünen Wiese, angenehme Wohnverhältnisse, ohne den Verlust von Ackerland bleiben ohne einen übergeordneten gesetzlichen Rahmen hehre Ziele.

Grundstückseigentümer*innen im Außenbereich wehrten sich selten gegen die enorme Wertsteigerung, die mit kommunaler Baulandausweisung verbunden ist. Aus einigen Dörfern kam allerdings Widerstand gegen den massiven Zuzug der Großstädter*innen. Der drohte, nicht nur das dörfliche Leben, sondern auch das Preisgefüge im Immobilienmarkt aus dem Takt zu bringen.  

• UBA: Von Verlängerung und Verstetigung absehen

Im Juni 2020 veröffentlichte das Umweltbundesamt eine „Qualitative Stichprobenuntersuchung zur kommunalen Anwendung des § 13 b“. Die Autoren werteten 250 Bebauungspläne aus, untersuchten die rechtlichen Voraussetzungen in den Bundesländern und befragten regionale und kommunale Planer*innen. Das Umweltbundesamt empfahl „von einer Verlängerung und Verstetigung des § 13b BauGB dringend abzusehen“. § 13b schaffe kein substanziell neues Wohnbauland, das die bestehende Wohnungsnot in den Kommunen mit angespannten Wohnungsmärkten lindern könne. Stattdessen werde der § 13b vorrangig von kleinen, ländlichen Gemeindeverwaltungen mit begrenzten Personalkapazitäten genutzt, um meist kleinere Bauvorhaben mit geringer Dichte aber umfangreichen Eingriffen in den Naturhaushalt zu planen. Das Bundesamt für Naturschutz analysierte ebenfalls § 13b-Bebauungspläne und stellte fest, dass der Paragraf den Artenschutz und die Ortskernentwicklung behindere.  

Vor allem süddeutsche Dorfbürgermeister*innen nutzten den Paragrafen zur Umsetzung der renditestarken fünften Fruchtfolge – der Umwandlung von Ackerland in Bauland. Der Film „Häuserkampf“ schildert die bayerische Umsetzung des „Zersiedlungsbeschleunigers“ im Bundesbaugesetz...  

„Nüßlein hat genug Unheil angerichtet“

Der ehemalige CSU-Bundestagsabgeordnete und stellvertretende CDU-Fraktionsvorsitzende Dr. Georg Nüßlein hat mittlerweile mit einer Korruptionsaffäre rund um seine „Tectum Holding“ zu tun. Das „profitable Amigo-Netzwerk" scheine eine Allzweckwaffe zu sein, vermutete die Wirtschaftswoche am 6. März 2021. Inhaber Nüßlein wickele darüber Vermögensverwaltung, allgemeine Finanzberatung und offenbar auch Provisionen für staatsnahe Deals wie die Lieferung von Coronaschutzmasken für Gesundheitsministerien ab. Welche Einnahmen er mit der Tectum Holding erziele, sei unbekannt – dem Bundestag habe Nüßlein diesbezüglich keine Mitteilungen gemacht.  

Auch ohne rechtliche Bewertung ist Nüßleins öffentliches und politisches Image desaströs. Die „Schutzmaskenaffäre“ warf auch allgemeine Fragen zum Lobbyismus auf, mit dem zum Beispiel der Europäische Green deal im Sinne der Agrarindustrie die Luftreinhaltung im Sinne der Autoindustrie oder die Flächensparziele im Sinne des „Bodeninvestments“ hintertrieben wurden.  

Unter der Überschrift „MdB Nüßlein hat genug Unheil angerichtet!“ veröffentlichte der baden-württembergische Landesnaturschutzverband (LNV) am 3. Juni 2020 ein kleines Dossier zu Georg Nüßlein. Anlass für die LNV-Recherche war Nüßleins Beschwerde über den Sachverständigenrat für Umweltfragen. 

Das LNV-Fazit war eindeutig. Nüßlein habe wie kein anderer Politiker die deutsche Umweltpolitik sabotiert. Ob beim Klimapaket der Bundesregierung, beim Umweltgesetzbuch, bei der Gewässerökologie oder in der Enquete-Kommission „Wachstum, Wohlstand, Lebensqualität-Wege zu nachhaltigem Wirtschaften und gesellschaftlichem Fortschritt in der sozialen Marktwirtschaft"… Stets habe Nüßlein als graue Eminenz und Strippenzieher im Hintergrund auf der umweltpolitischen Bremse gestanden. Gegen Maßnahmen zur CO2 -Reduktion polemisierte Nüßlein gerne mal als „Schnapsidee zur Gängelung der Bürger“. Er nannte dies „Klimaschutz mit Augenmaß“.

Ähnlich argumentierte Nüßlein beim Bodenschutz. Immer wieder forderte er, mit steuerlichen Anreizen und Ausweisung von Bauland für Privatinvestitionen in den Wohnungsbau zu sorgen. Der SPD warf er vor, bei der Wohnungspolitik zu sehr auf den sozialen Wohnungsbau in Großstädten zu schauen. Wohnungsbauförderung dürfe - so Nüßlein-  nicht auf eine bestimmte "Gebietskulisse" beschränkt werden. Wohneigentum müsse auch in ländlichen Räumen und in Mittelstädten gefördert werden. Nüßlein ist Aufsichtsrat der Sfirion AG, einem inhabergeführten Ingenieurbüro für Bauprojekte. Motto „Gemeinsam für die Zukunft bauen.“  

NRW: Mit 13b Entwicklungen entfesseln?

„Für die Zukunft bauen“ wollte auch die nordrhein-westfälische Entfesselungskoalition. CDU und FDP versprachen in ihrem Koalitionsvertrag, den Kommunen mehr „Flexibilität und Entscheidungskompetenzen bei der Flächenausweisung“ zu geben, das Bauen schneller zu ermöglichen und die Wohneigentumsquote zu erhöhen, zum Beispiel durch einen Freibetrag bei der Grunderwerbssteuer. Doch diese Idee ist mittlerweile im Rahmen der bundesdeutschen Wohnungspolitik „unter die Räder gekommen“.  

Am 12. Dezember 2018 beantragte die AFD-Fraktion einen schriftlichen Bericht über die Umsetzung des § 13b in NRW.  In ihrer kurzen Antwort beschrieb die Ministerin Ina Scharrenbach den § 13b. Sie stellte fest, dass keine Statistik über die Anzahl von Bebauungsplanverfahren differenziert nach Verfahrensarten bekannt sei und dass auch keine entsprechende Berichtspflicht bestehe. Dennoch gelangte sie zu dem Schluss, dass die Regelungen zum beschleunigten Verfahren „äußerst positiv im Hinblick auf die Schaffung von Wohnraum“ seien. Eine Verlängerung des § 13b BauGB über das Jahr 2019 hinaus sei sinnvoll. Daher setze sich die Landesregierung dafür ein, dass diese Regelung über das Jahr 2019 hinaus verlängert werde. „Sie ist eine Erleichterung für unsere Städte und Gemeinden, um dringend benötigten Wohnraum zu schaffen.“  

Im Ausschuss für Heimat, Kommunales, Bauen und Wohnen stellte Staatssekretär Dr. Jan Heinisch (Ministerium für Heimat, Kommunales, Bau und Gleichstellung am 1. Februar 2019 lakonisch fest, dass es sich bei der Stellungnahme um eine abstrakte Bewertung der Vorschrift handle. Bekanntermaßen sei in Nordrhein-Westfalen Bauland kaum verfügbar. Das könne man auch an den Baulandpreisen und den Bauaktivitäten ablesen. Außerdem wisse jeder, der sich kommunalpolitisch engagiere, um die Komplexität und Langwierigkeit von klassischen Bebauungsplanverfahren.  

Im Ausschuss verkündete der FDP-Abgeordnete Stephen Paul, er habe aus verschiedenen Regionen des Landes gehört, dass die regionalen Planungsbehörden die Kommunen nicht gerade ermutigten, den § 13b anzuwenden. Daher fordere er im Namen der CDU/FDP-Fraktionen die Landesregierung dazu auf, an die Bezirksregierungen und die Kommunen das Signal zu senden, dass man vom § 13b sehr wohl Gebrauch machen könne. Auch in diesem Bereich könne man noch Entwicklungen „entfesseln“.  

Welch negative Entwicklungen und Kollateralschäden entfesselt werden, ist mittlerweile vielfach dokumentiert. Dennoch: Neues Bauland auszuweisen anstatt Neuland in der Boden- und Flächenpolitik zu betreten,  ist politisch bequemer.  

In Bayern kamen - laut Focus online - die meisten Bebauungspläne nach 13b zustande. Dort wurden bis 2019 genau 545 Bebauungspläne nach dem 13b aufgestellt – für 1345 Einfamilienhäuser und 144 Doppel- beziehungsweise Zweifamilienhäuser. Mehrfamilienhäuser wurde hingegen nur 53 mal realisiert.

• Einfamilienhaus – freies Wohnen für freie Bürger*innen?

Könnte das Einfamilienhaus zu dem werden, was früher "freie Fahrt für freie Bürger" war: eine ideologische Ausnutzung menschlicher Bedürfnisse und eine Vereinfachung komplexer Gemengelagen aus Naturwissenschaften, Eigentumsrechten und zweifelhafter Wirtschaftstheorie?  Der grüne Fraktionsvorsitzende Anton Hofreiter  löste eine „Verbotskampagne“ aus, als er im SPIEGEL-Interview am 13. Februar 2021 den Sinn von Einfamilienhäusern in Frage stellte.  

Anstatt mit § 13b das Einfamilienhaus auf dem Lande zu fördern, sind neue Leitbilder fürs Wohnen angesagt. „Uns fehlen Bäume, aber keine frei stehenden Gebäude aus Beton und Stein, in denen dann durchschnittlich gerade mal vier Leute wohnen“, meinte die Stuttgarter Wohnsoziologin Christine Hannemann im SPIEGEL-Interview am 13. März 2021.

Es sei „ökologischer Wahnsinn und auch sozial fragwürdig“, dass das Einfamilienhaus durch Baukindergeld, Pendlerpauschale und andere Steuervorteile gefördert werde wie keine andere Wohnform. Es werde propagiert, dass sich Wohneigentum als Altersvorsorge eigne, obwohl es aus normaler Erwerbsarbeit kaum noch finanzierbar sei.  

Anton Hofreiter differenziert: Wohneigentum in der Stadt sei für die allermeisten Menschen unerschwinglich. „Dafür brauchte man eine wirklich völlig andere Lohnstruktur. Die Hälfte der Menschen in Städten wie Berlin oder Hamburg verdient so wenig, dass sie Anspruch auf eine Sozialwohnung hat. Auf dem Land ist das etwas anderes.“  Hofreiter warnt „In schrumpfenden Gegenden verlieren die Häuser an Wert. Das Haus als Rentengarantie ist dort ein gefährlicher Mythos.“  

Es sei ein Fehler, dass Bund, Länder und Kommunen ihren Grund und Boden privatisieren und ihn zu Höchstpreisen verkaufen. Stattdessen sollte die Politik mehr Baugenossenschaften mit gemeinwohlbasierten Konzepten fördern, meint Christine Hannemann. 

In Deutschland liegt ungenutztes Bauland für über 700.000 Wohnungen brach. Das zu mobilisieren, ist eine größere politische Herausforderung als im vereinfachten Verfahren Bauland auf der grünen Wiese auszuweisen.  

Das sah offenbar auch Ina Scharrenbach so. Doch diese Herausforderung wollte sie umgehen. In ihrer Bundesratsrede zum Baulandmobilisierungsgesetz am 18. Dezember 2020 ging sie auf Distanz zur Brachflächenmobilisierung: „Und wenn man es ganz streng nehmen würde, dann müsste man sagen: 'Es gibt einen einzigen Paragrafen in diesem Gesetzentwurf, der Bauland schafft, und das ist der § 13b.' Den gab es schon mal, er war befristet, der Deutsche Bundestag hat ihn auslaufen lassen. Wir haben uns in der Länderkammer nicht auf eine Fortsetzung verständigen können, und jetzt wird er wieder vorgetragen.“

Daran hatte Ina Scharrenbach mitgewirkt. Als Mitglied der Baulandkommission hatte sie mit dafür gesorgt, dass ein Satz – ohne Begründung – in den Abschlussbericht vom Juli 2019 gelangte. Er findet sich auf Seite 9:  „Die Baulandkommission empfiehlt die Verlängerung des § 13b BauGB bis zum 31.12.2022 und eine begleitende Evaluierung“.  

So konnte Ministerpräsident Armin Laschet am 12. November 2019 den § 13b wieder aufgreifen. Mit der Vorlage 17/2690 unterrichtete Ministerpräsident Armín Laschet den Landtagspräsidenten und den Vorsitzenden des Hauptausschusses über die nordrhein-westfälische Bundesratsinitiative zur Verlängerung des § 13 b. Begründung: Die Herausforderungen zur Schaffung neuen Wohnraums dauerten weiterhin an, bestehende Möglichkeiten sollten nicht wegfallen und die Baulandkommission habe die Verlängerung von § 13 b BauGB um drei Jahre empfohlen… 

• Europarecht: Umweltverträglichkeitsprüfung 

Am 14. April 2020 urteilte der baden-württembergische Verwaltungsgerichtshof über die Zulässigkeit des Bebauungsplans Oberer Kittel/Wüstes Stück in der Gemeinde Gaiberg und stellte dabei im ersten Leitsatz fest: „§ 13b BauGB ist mit Art. 3 RL 2001/42/EG vereinbar.“ 

Zwar habe der Gesetzgeber beim § 13b BauGB nicht detailliert dargelegt, warum von einer Umweltprüfung abzusehen sei. § 13b sei jedoch im Zusammenhang mit § 13 a eingeführt worden: „Der Gesetzgeber bringt damit zum Ausdruck, dass die in der Gesetzesbegründung ausführlich dargelegten Gründe für das Absehen von einer Umweltprüfung bei einem Bebauungsplan nach § 13 a BauGB auch für einen solchen nach § 13 b BauGB gelten“. Damit könne sich Deutschland auf Art.3 Abs. 4 der Richtlinie berufen. Absatz 5 Satz 1 dieser Norm sehe nämlich vor, dass die Mitgliedstaaten entweder durch Einzelfallprüfung oder durch Festlegung von Arten von Plänen und Programmen oder durch eine Kombination dieser beiden Ansätze bestimmen, ob die Pläne oder Programme voraussichtlich erhebliche Umweltauswirkungen haben.

Eine umfangreiche  Beschwerde der UVP-Gesellschaft vom 15. September 2017 an die Europäische Kommission ist noch nicht entschieden. Sie wurde unter dem Aktenzeichen CHAP(2017)03197 registriert und befindet sich in der Prüfung. Die Kommission hat dann zu entscheiden, ob sie ein Vertragsverletzungsverfahren gegen die Bundesrepublik Deutschland einleitet.

Bauen im Außenbereich hat meist erhebliche Umweltauswirkungen. § 13b befreit die Bebauungspläne von den europarechtlichen Vorschriften zur Umweltverträglichkeitsprüfung. Jedoch verpflichtet der Artikel 3 Absatz 5 der Europäischen Richtlinie über die Prüfung der Umweltauswirkungen bestimmter Pläne und Programme (2001/42/EG) die Mitgliedsstaaten zur Einhaltung der Richtlinie bei Plänen und Programmen, die erhebliche Umweltauswirkungen haben. Daher zweifeln namhafte Stimmen aus Wissenschaft und Praxis an der europarechtlichen Zulässigkeit des § 13b BauGB.  

• Baulandmobilisierungsgesetz - Kühn: "Mir bleibt die Spucke weg"

Am 7. Mai 2021 verabschiedete der Deutsche Bundestag das Baulandmobilisierungsgesetz.  Der zuvor unter "Drucksache 19/294009" gestellte Antrag der Grünen, die Verlängerung des § 13 b aus dem Gesetzentwurf herauszunehmen, war erfolglos. In der namentlichen Abstimmung votierten lediglich die grünen und linken Abgeordneten für die Herausnahme. 

Zuvor hatte Chris Kühn,  der baupolitische Sprecher der grünen Bundestagsfraktion,  für eine lebhafte Debatte gesorgt. Er thematisierte den Streit innerhalb der Großen Koalition, der sich zu einem Trauerspiel entwickelt habe, das dem Baugesetzbuch unwürdig sei. Die Wiederrichtung des 13b ermögliche es erneut, Flächennutzungspläne zu umgehen -  ohne Umweltverträglichkeitsprüfung, ohne Bürgerbeteiligung, ohne Ausgleichsflächen. Das hintertreibe die Deutsche Nachhaltigkeitsstrategie und ihre Flächenreduktionsziele.  Umweltpolitische Versprechen würden gebrochen. Kühn: "Da bleibt mir die Spucke weg in einer Zeit, in der die SPD die Umweltministerin stellt." 

Udo Schiefner, SPD-Bundestagsabgeordneter für den Kreis Viersen,  hatte noch am 3. Februar 2021 angekündigt,  dass seine Fraktion sich dafür stark machen möchte, den § 13b auf Regionen mit angespannten Wohnungsmärkten zu begrenzen. Ob sich die SPD damit durchsetzen könne, hänge vom öffentlichen Druck auf die CDU/CSU ab. Dass die  zugunsten der Artenvielfalt und des Bodenschutzes vom „Nüßlein-Paragrafen“ abrücken würde,  war bereits damals nicht zu erkennen.  Chris Kühn spitzte zu: "Die  CDU handelt nach dem Motto 'Wer seine Heimat liebt, versiegelt sie."'

Ähnlich wie seine Parteikollegin und Exministerin Barbara Hendricks im Jahre 2017 setzte Schiefner im Februar 2021 auf die kommunale Vernunft: „Letztlich liegt die Planungshoheit verfassungsgemäß bei den Kommunen. Sie entscheiden vor Ort, was mit dem Boden passiert. Daher kann ich nur appellieren, auch wenn 13b verlängert werden sollte, die Ortskerne zu stärken und nicht auf die grüne Wiese auszuweichen.“  

Am/38: 13b-Baulandschnäppchen für 30 Dilkrather*innen?

Im Viersener Westkreis fand der alte § 13b  unter anderem in Nettetal, Niederkrüchten und Schwalmtal Resonanz. 

Die Nettetaler Verwaltung entdeckte den Paragrafen, um auf die „Schnelle“ mit Hilfe des Wohngebietsplan „Ka-277“ den Kaldenkirchener Kindergarten "Am Trappistenweg" zu ermöglichen.  

Der Niederkrüchtener Gemeinderat sah mit „Nie-79“ die Chance, dem Wunsch einer Erbengemeinschaft nach Bauland rund um die Pannenmühle zu folgen. Vor § 13b war der Plan an der fehlenden Ausgleichsfläche gescheitert. Mit § 13b war keine Ausgleichsfläche mehr erforderlich.  

Einen speziellen Weg beschritt die Gemeinde Schwalmtal. Sie fragte zunächst bei der  Bezirksregierung Düsseldorf nach, welche Maßstäbe sie für § 13b-Verfahren anlegen würde. Der in Dilkrath lebende Chefplaner Bernd Gather erfuhr, dass im Rahmen der Eigenentwicklung eine Wohneinheitensteigerung um ca. 3% in -  an den ÖPNV angebundenen - Ortslagen ab 400 Einwohner*innen möglich sei, dabei jedoch Flickenteppiche aus vielen kleinen Flächen zu vermeiden seien. Der Bedarfsermittlung seien die tatsächlichen Baulücken gegenüberzustellen.  

Die Schwalmtaler Gemeindeverwaltung erstellte daher am 28. Mai 2019 eine Tabelle für die Schwalmtaler Außenbereichsortslagen über 400 Einwohner*innen:                      

Die Tabelle zeigt, dass alle im Außenbereich vorhandenen Baulücken eine  bedarfsgerechte Eigenentwicklung ermöglichen, wenn man die üblichen Kriterien "demografische Entwicklung" und "Ersatzbedarf" zugrunde legt.  

Dennoch beschloss der Gemeinderat am 9. Juli 2019 einstimmig, dass die Verwaltung über Bürgerversammlungen für Dilkrath, Vogelsrath, Lüttelforst und Hehler die Menschen ermitteln sollte, die sich kurzfristig und verbindlich festlegen konnten, Häuser auf neu zu schaffendem Bauland im Umkreis von 2 km ihrer Wohnstätte zu bauen.  

Das Ziel des Gemeinderats: Den Schnäppchenparagrafen 13 b fristgerecht zu nutzen, um Bauinvestitionen  und auf der grünen Wiese zu forcieren. Die Versammlungen fanden am 3. und 4. September 2019 im Waldnieler Bürgerhaus statt. Für Dilkrath fanden sich 30 Bauwillige.   

Daher beschloss der Planungsausschuss der Gemeinde am 1. Dezember 2019 einstimmig,  ohne Umweltprüfung und Öko-Ausgleich im Wasserschutzgebiet auf der Grünfläche an der St. Gertrudis Kirche  Bauland für ca. 17 Grundstücke zu schaffen.

Dilkrather Modell

Zweifel am Schwalmtaler Weg der Bedarfsermittlung ließ der Gemeinderat nicht aufkommen. In einer einstimmig verabschiedeten Stellungnahme behauptete er, dass das Bewerberfahren belastbar nachgewiesen habe, dass das Planverfahren der natürlichen Bevölkerungsentwicklung diene. Die Dilkrather Infrastruktur sei so gut, dass es sich bei der Sektion um eine Ortslage mit zukunftsfähiger Weiterentwicklungsmöglichkeit handele. Was er mit guter Infrastruktur meint, ließ der Gemeinderat offen. Lebensmittelgrundversorgung, ÖPNV-Anbindung oder eine VHS-Zweigstelle sind nicht (mehr) vorhanden. Der soziale Zusammenhalt ist traditionell stark.  

Am/38 reicht aber nicht, um allen Dilkrather Bauwilligen ein neues Baugrundstück an der Kirche zur Verfügung zu stellen. Das Gelände und die geplante Stichstraße legen daher nahe, dass die Gemeinde Schwalmtal eine schrittweise  Erweiterung des neuen Siedlungsgebiets anvisiert. Mit seinem Beschluss vom 4. Mai 2021 hält sich der Schwalmtaler Gemeinderat diese Option offen: "Sollten sich Erfordernisse zur Umsetzung weiterer Planungen in Dilkrath ergeben, so wären diese in jedem Einzelfall zu begründen. Dies ist jedoch kein Gegenstand des vorliegenden Verfahrens und kann zum aktuellen Zeitpunkt nicht vorhergesehen werden."

Die Gemeinde Schwalmtal setzt auch in Zukunft auf den Paragrafen § 13b  und will dabei - nach einem für den 22. Juni 2021 vorgesehenen Ratsbeschluss - den  fehlenden Öko-Ausgleich außerhalb der Regelungen des Baugesetzbuchs mit freiwilligen Maßnahmen kompensieren. 

Die Rheinische Post vom 6. Januar 2021 meldete, dass die im Rahmen von Am/38 aufgewerteten Grundstücke laut Vergabekriterien ausschließlich an Bauinteressenten aus Dilkrath vergeben werden sollen. 

Am/38 sagt jedoch nichts über die Kriterien für das Dilkrather Einheimischenmodell aus. Der Gemeinderat kommentiert dies ebenso einstimmig wie lakonisch: "Die Bestimmung von Vergabekriterien für Baugrundstücke, die Bestimmung der Grundstückskaufpreise, die Bestimmung von vertraglichen Regelungen mit den Kaufinteressenten und Vorkaufsrechte sind nicht Gegenstand der Bauleitplanung. Welche Baumöglichkeiten den anderen Schwalmtaler Bürger*innen nach Berichtigung des FNP bleiben, ist nicht Gegenstand dieses Bebauungsplanverfahrens."

Am/38 und die öffentliche Ankündigungen der Gemeinde lassen Fragen offen: Welche Schwalmtaler*innen können die Grundstücke kaufen? Werden die Grundstücke zum Verkehrswert oder zu Sonderpreisen verkauft? Gibt es bereits vertragliche Regelungen mit den 30 Bauwilligen? Sind besondere Vorkaufsrechte festgelegt? Welche Rolle spielte das "günstige Betongold für  Dilkrather*innen für die Anwendung des 13b? Wer ist Dilkrather*in?

Am/38 enthält auch was Historisches, weil er das Schwalmtaler Zentrenkonzept in Frage stellt. Der Schwalmtaler Gemeinderat erklärt  in der Begründung zum Bebauungsplan: "Der Flächenbedarf für die aktuelle Wohnraumnachfrage kann innerhalb des „Allgemeinen Siedlungsbereiches“(ASB) der Gemeinde, welcher die Ortslagen Waldniel und Amern umfasst, nicht mehr gedeckt werden, da der überwiegende Teil der für Wohnnutzungen geeigneten Flächen bereits in Anspruch genommen wurde." 

Damit verabschiedete sich der Rat „auf die Schnelle“ von wesentlichen Regelungen im Flächennutzungsplan der Gemeinde (FNP). Dort war fixiert, dass Schwalmtal eine maßvolle Siedlungsentwicklung auf Amern und Waldniel konzentrieren wollte, um dort bis 2020 attraktiven Wohnraum für ca. 20.500 Einwohner*innen zu garantieren. Für die kleineren Ortslagen war keine bauliche Entwicklung vorgesehen, die über Nachverdichtung und Arrondierung des Bestandes hinausgeht. In Schwalmtal leben 19.044 Menschen.

Auch das am 16. Juni 2015 verabschiedete Leitbild für die Gemeinde Schwalmtal bestätigte: "Auch in Zukunft wird ein besonderer Fokus auf die Wiederbelebung der Ortskerne rund um die Schwalm gelegt, die sowohl die Bürgerinnen und Bürger als auch Touristen durch eine ansprechende Anzahl und Vielfalt der vorhandenen Einkaufsstätten begeistern sollen."

Sinnvestieren im Außenbereich?

§ 13b war kein "einmaliges Schnäppchen", das nur 2019 möglich war. Mit der am 7. Mai 2021 verabschiedeten Baurechtsnovelle wurde der 13b wieder belebt: "Bis zum Ablauf des 31. Dezember 2022 gilt § 13a entsprechend für Bebauungspläne mit einer Grundfläche im Sinne des § 13a Absatz 1 Satz 2 von weniger als 10 000 Quadratmetern, durch die die Zulässigkeit von Wohnnutzungen auf Flächen begründet wird, die sich an im Zusammenhang bebaute Ortsteile anschließen. Das Verfahren zur Aufstellung eines Bebauungsplans nach Satz 1 kann nur bis zum Ablauf des 31. Dezember 2022 förmlich eingeleitet werden; der Satzungsbeschluss nach § 10 Absatz 1 ist bis zum Ablauf des 31. Dezember 2024 zu fassen.“ 

So könnte Am/38 trotz des wegweisenden  Bundesverfassungsgerichtsurteils zum Art. 20 a GG und trotz aller Nachhaltigkeitsstrategien zu einem Vorreiter für schnelles nicht nachhaltiges Betongold im Außenbereich werden. 

Am/38 schafft zweifelhafte Geldanlagemöglichkeiten, 

• die konträr zu allen ökologischen Schutzgütern stehen, 
• die die Landschaft zersiedeln und zerfransen, 
• die die Infrastruktur zu Lasten der Allgemeinheit verteuern, 
• die die Abhängigkeit vom Auto fördern, 
• die die strategische Steuerung der städtebaulichen Entwicklung Schwalmtals gefährden
• die nach Ende der Ausnahmefristen zukünftige Bebauungsplanänderungen an der Dilkrather Kirche erschweren
• die die europäische Baukultur und den Naturschutz aushebeln, 
• die allen Flächensparzielen zuwiderlaufen, 
• die den zukünftigen Schwalmtaler Rückbaubedarf erhöhen, 
• die Nachhaltigkeitsabwägungen obsolet machen sollen

Es kommt auf den Buchstaben an. Auch vor Geltung des § 13b BauGB wurden neue Wohngebiete im Außenbereich gebaut. Dies geschah allerdings mit mehr Bürgerbeteiligung der Bewohnerinnen und Bewohner, mit mehr Umweltschutz und mit mehr Ausgleich für die versiegelten Flächen. 

Warum der Rat der Gemeinde Schwalmtal auch in Zukunft auf die Nachhaltigkeitsregeln des Baugesetzbuchs verzichten möchte, ist erklärungsbedürftig. Kommunen und Bundesländer, die auf Nachhaltigkeit Wert legen, raten von einer Anwendung des 13b ab.  

Wohnungsbau mit § 13b im Außenbereich birgt weit mehr Risiken als Wohnungsbau mit § 13a im Innenbereich. § 13b nimmt gerade den ländlichen Gemeinden den Anreiz, den tatsächlichen Neubedarf an Wohnungen in ihre langfristige Siedlungsplanung mit einzubeziehen und sich im Rahmen der Flächennutzungsplanung gemeinsam mit ihren Bürger*innen auf eine Zukunftsentwicklung festzulegen. 

Am 26. März 2021 präsentierten die Grafschafter Nachrichten ein Anzeige mit einem Interview mit Heiko Lind, dem Leiter der Wertpapierabteilung und stellvertretenden Vorstand der Kreissparkasse Nordhorn. Thema: nachhaltige Geldanlagen. Lind betonte, dass es es bei der Geldanlage nicht mehr nur um Profit gehe, sondern auch um die Frage, welche sozialen und ökologischen Folgen ein Investment habe. Heiko Lind: "'Sinnvestieren' bedeutet, das Geld nicht für uns, sondern auch für unsere Kinder und Enkelkinder nachhaltig arbeiten zu lassen.“

Könnte sich in diesem Sinne das Baulandschnäppchen von heute als teurer Irrtum von morgen erweisen?

Literatur/Quellen